Zmiana warunków umowy kredytu – przebieg krok po kroku

Zmiana warunków umowy w trakcie jej trwania występuje w różnych przypadkach. Jeden z najpopularniejszych dotyczy zmiany wartości zabezpieczenia. Jeżeli nieruchomość, którą wprowadziłeś do umowy w ramach zabezpieczenia, straciła z różnych powodów na wartości, wtedy bank detaliczny może poprosić o dodatkową ochronę lub właśnie proponuje zmianę niektórych parametrów. Kolejny przykład dotyczy ewolucji polityki monetarnej. Kiedy Narodowy Bank Polski zaczyna manipulować stopami procentowymi, to wyraźnie wpływa na kredytobiorców i na wszystkie umowy. Najgorzej na umowy ze zmiennym oprocentowaniem. Bank po aktualizacji polityki monetarnej musi określić nowy harmonogram spłaty kredytu. Podwyżki stóp procentowych prowadzą do innych kosztów pozyskania pieniędzy, także dla banku detalicznego. Banki detaliczne w każdej umowie kredytowej zaznaczają potencjalny czynnik zmiany. To kredytobiorca musi sobie uświadomić takie ryzyko. Niektórzy kredytobiorcy nie dopełniają obowiązku cesji ubezpieczenia na instytucję finansową w ramach zabezpieczenia. Po wystąpieniu takiego scenariusza kredytodawca samodzielnie wykupuje ubezpieczenie i wymusza jednostronną zmianę warunków umowy kredytowej. Umowa kredytowa zmienia się nie tylko ze względu na stopy procentowe, ale warto mieć na uwadze stawkę WIBOR. W żadnym przypadku bank nie może zmienić warunków umowy bez wcześniejszego poinformowania o tym fakcie klienta. Dzięki temu jesteś w stanie przygotować się na negatywne konsekwencje. Czasami dochodzi też do optymalizacji marży przez pożyczkodawcę. Pogorszenie funkcjonowania gospodarki, wysoka inflacja i inne czynniki ryzyka przekładają się na znacznie droższe kredyty, a wręcz załamanie popytu.

Oto sytuacje, w których dochodzi do zmiany warunków umowy:

• zmiana wartości zabezpieczeń, szczególnie nieruchomości wprowadzonej do umowy,
• zmiana stóp procentowych w narodowej gospodarce, konsekwencje decyzji NBP,
• nowe rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego, jeżeli dochodzi do załamania rynków,
• utrata zdolności kredytowej przez klienta, jeden z najpopularniejszych czynników,
• wysoka inflacja, zmiany gospodarcze, bank zmotywowany do wzrostu marży,
• niezrealizowanie celu kredytowania (wszystkie kredyty to kredyty celowe).

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym banki detaliczne muszą zaproponować kredytobiorcy, znajdującemu się w bardzo trudnej sytuacji ekonomicznej narzędzia restrukturyzacyjne dopasowane do indywidualnej sytuacji. Jeżeli porozumienie nie dojdzie do skutku przy spłacie kredytu hipotecznego, ustawa z reguły gwarantuje czas sprzedaży nieruchomości do sześciu miesięcy, więc to najczęściej okres wystarczający, żeby pokryć wierzyciela. Zmiana warunków umowy kredytu hipotecznego pociąga za sobą wydłużenie okresu kredytowania, a przez to zmniejszenie obciążenia miesięcznego, nawet przy stosunkowo wysokich stopach procentowych. Kredytobiorca jest w stanie optymalizować przede wszystkim czas spłaty. Przy zmianie warunków umowy kredytu hipotecznego pomaga konsolidacja kredytu lub refinansowanie, czyli pozyskanie tańszego długu w innej instytucji i zamknięcie starego w dotychczasowej na zasadzie uśrednienia oprocentowania. Prawo ochrania mocno kredytobiorców w przypadku spłaty zadłużenia hipotecznego, ale na wszystkie problemy musisz reagować błyskawicznie w taki sposób, żeby nie zaburzyć zdolności kredytowej. Rozwiązanie umowy kredytowej pociąga za sobą bardzo niekorzystną konsekwencję, a mianowicie uregulowanie całego długu razem z odsetkami. Większość banków chce współpracować z kredytobiorcami, jeżeli ci utrzymują właściwą zdolność kredytową. Coraz częściej spotyka się schodzenie z marży, wydłużenie okresu kredytowania w zamian za niższą ratę, wakacje kredytowe i karencję. W przypadku wakacji kredytowych nie martwisz się o raty kapitałowe i odsetkowe.

Naturalnie pożyczkodawca rozwiązuje umowę, kiedy klient nie poczuwa się do spłaty zobowiązania, nawet po przesłaniu upomnień. Najgroźniejszy scenariusz to utrata zdolności kredytowej lub utrata wartości zabezpieczeń. Wypowiedzenie umowy kredytowej następuje także po oszukaniu banku, po niezrealizowaniu celu kredytowania, przy transformacji nieruchomości mieszkalnej na komercyjną. Negatywnych konsekwencji rozwiązania umowy unika się poprzez samodzielne negocjacje i podpisanie adekwatnego aneksu.

Zmiana warunków umowy w trakcie jej trwania, jeżeli odnosi się do kredytu gotówkowego, nie jest najczęściej problematyczna, ponieważ możesz zaproponować pożyczkodawcy dodatkowe zabezpieczenie majątkowe do umowy, w tym poręczenie osobiste, hipotekę. Ciekawe rozwiązanie to również konsolidacja kredytu. Akurat wszystkie warunki konsolidacji kredytu dopasujesz bez problemu do ograniczonej zdolności kredytowej. Przy konsolidacji scalasz wszystkie długi w jeden i masz do czynienia z niską ratą miesięczną i wydłużonym okresem kredytowania to 10 – 20 lat, w szczególnych przypadkach nawet do trzydziestu. W ustawie o kredycie konsumpcyjnym nie przewiduje się takiej ochrony kredytobiorcy, jak w przypadku spłaty kredytu hipotecznego, ale pamiętaj, że negocjacje to zawsze dobry pomysł i bardzo praktyczny. Negocjacje i podpisanie aneksu uniemożliwiają rozwiązanie umowy przez bank i to po pogorszeniu zdolności kredytowej. Praktyka gospodarcza pokazuje, że coraz więcej kredytobiorców ma problem przez wzrost stóp procentowych. Negocjacje z wyprzedzeniem sprawdzają się najlepiej.

Przy niekorzystnej zmianie warunków umowy w trakcie jej trwania, możesz odwołać się do narzędzi restrukturyzacyjnych. Najważniejsze to wydłużenie okresu kredytowania, przejście na wakacje kredytowe z powstrzymaniem spłaty rat przez dłuższy czas, refinansowanie lub konsolidacja zadłużenia w innej instytucji. W konsolidacji kredytu dochodzi do uśrednienia oprocentowania i najczęściej do uzyskania znacznie lepszych warunków spłaty. W najgorszym scenariuszu przygotuj się na wyprzedaż majątku lub ogłoszenie upadłości konsumenckiej po wystąpieniu losowych czynników uniemożliwiających regulowanie aktualnego zobowiązania. Jeżeli dasz radę, negocjuj wydłużenie okresu kredytowania i jeżeli sytuacja gospodarcza się poprawi, dokonuj nadpłat i szybko wychodź z długu. W każdym przypadku staraj się o poprawę zdolności kredytowej, co odbije się pozytywnie na negocjacjach z bankiem.

Nie musisz się zgadzać na nowe warunki zaproponowane przez pożyczkodawcę. Rozwiązanie umowy to też prawo każdego kredytobiorcy. Niestety to szczególny scenariusz, ponieważ zobowiązujesz się do spłaty całości zadłużenia wraz z odsetkami i to w krótkim terminie. Wypowiedzenie umowy kredytowej to skrajny przypadek. Co możesz negocjować?

• Inny system rat, np. przejście z malejących na równe, co się też opłaca pożyczkodawcy,
• okres spłaty – wydłużenie czasu spłaty kredytu to niższa rata miesięczną,            
• technikę naliczania oprocentowania, zależy od intencji banku,   
• włączenie nowej osoby do umowy kredytowej, poręczenie osobiste,
• umorzenie części zobowiązania przed groźbą ogłoszenia upadłości konsumenckiej,
• cel kredytowania.       

Od czasu do czasu zmiana warunków umowy w trakcie jej trwania dotyczy jedynie kwestii informacyjnych lub związanych z głębszą aktualizacją regulaminu instytucji kredytowej.

Prawo, co prawda chroni kredytobiorcę przed negatywnymi konsekwencjami braku spłaty kredytu hipotecznego, ale to ochrona ograniczona i też w dużym stopniu uzależniona od dobrej woli banku detalicznego. Większość banków rozwiązuje szybko zobowiązania, kiedy klient traci zdolność kredytową. To zatem najważniejszy czynnik, o który powinieneś dbać przez cały czas. Coraz większe ryzyko stwarza podwyższenie stóp procentowych przez Narodowy Bank Polski oraz kryzys gospodarczy. Banki mogą aktualizować marże lub warunki zabezpieczeń umów kredytowych i harmonogramów spłaty. Negocjacje z bankiem przekażesz specjalistom, w tym niezależnym doradcom kredytowym lub wyspecjalizowanym radcom prawnym, czy kancelariom oddłużeniowym posiadającym solidne kontakty w branży. Zmiana warunków umowy kredytu hipotecznego przez lata spłaty to nic dziwnego, ale musisz wiedzieć, w jaki sposób szybko reagować na takie problemy, i w jaki sposób podpisywać aneks, żeby nie narazić się na pogorszenie własnej sytuacji ekonomicznej. To wręcz krytyczne założenie przy spłacie zadłużenia.