Na czym polega kredyt hipoteczny z rodzicami i czy warto się na niego zdecydować?

Odpowiedź brzmi: tak. Takie rozwiązanie jest często możliwie najkorzystniejsze. W społeczeństwie utarło się, że kredyt hipoteczny zaciągamy jako małżeństwo – maksymalnie 2 osoby. Banki nie narzucają jednak takich ograniczeń. Kredytobiorców może być więcej i często jest to korzystniejsze, ponieważ kredytodawca mniej ryzykuje. Kredyt hipoteczny z rodzicami można zaciągnąć, jednak wiąże się to z pewnymi dodatkowymi warunkami oraz zależnościami.

Najczęściej taka forma finansowania dotyczy zakupu wspólnej nieruchomości. Sporadycznie jednak wykorzystuje się ją, by zwiększyć zdolność kredytową. Banki przy udzielaniu środków biorą pod uwagę zsumowane dochody wszystkich kredytobiorców. Młode osoby często mają niskie zarobki, co wyklucza możliwość uzyskania kredytu hipotecznego w pojedynkę. Kiedy rodzice również są kredytobiorcami, zakup pierwszego mieszkania staje się możliwy.

Warto wiedzieć, że dostępne jest kilka rodzajów takiego finansowania. Umowa może różnie opisywać odpowiedzialność za dług w wyniku zaciągnięcia kredytu hipotecznego:

• rodzice są żyrantami – główny kredytobiorca może samodzielnie spłacać raty, ale ma trudności z uzyskaniem finansowania. W tej formie finansowania dziecko opłaca koszty samo, ale gdy pojawią się problemy, bank może ściągnąć należności od rodziców;
• dziecko jest żyrantem – to odwrotna sytuacja w porównaniu do powyższej. Tutaj rodzicom brakuje jedynie zdolności kredytowej, by zaciągnąć zobowiązanie, więc dziecko zostaje żyrantem;
• rodzice są współkredytobiorcami – w tej sytuacji wszystkie osoby dbają o wkład własny oraz spłatę zobowiązania.

Kredyt hipoteczny z rodzicami w wielu sytuacjach będzie bardzo korzystnym rozwiązaniem. Często to jedyna możliwość zakupu nieruchomości przez młodą osobę.

Decyzja powinna być w tym przypadku dobrze przemyślana. Kredyt hipoteczny z rodzicami to zobowiązanie zawierane nierzadko na ponad 20 lat. Mimo wszystko pozwala to zwiększyć zdolność kredytową i często jest jedyną drogą, by uzyskać finansowanie. Jeżeli rodzice dobrze zarabiają, często również pomagają w kwestii spłaty rat. Wiele zależy od ich wieku, sytuacji finansowej oraz podejścia do własności nieruchomości. Oczywiście główny kredytobiorca także musi wykazać stały przychód na odpowiednim poziomie.

Kredyt hipoteczny z rodzicami warto zaciągnąć w kilku sytuacjach:

• nie mamy wystarczającej zdolności kredytowej, by zaciągnąć zobowiązanie;
• za porozumieniem z rodzicami chcemy, by wspierali nas przez okres spłaty;
• finansowanie zostanie przeznaczone na zakup wspólnej nieruchomości.

Jeżeli mamy wątpliwości związane z kredytem, możemy wykorzystać pomoc doradcy finansowego. Nie warto pochopnie zawierać umowy na nawet 20 lub 30 lat. Najlepiej dowiedzieć się, jak sprawdzić i obliczyć zdolność kredytową, a następnie rozważyć pomoc rodziców.

Kredyt hipoteczny z rodzicami działa podobnie jak standardowe finansowanie nieruchomości przez bank – jedynie różni się kilkoma kwestiami. Kredytobiorców jest kilku i to główna przyczyna różnic. Na jakie kwestie zwrócić uwagę przy zaciąganiu kredytu hipotecznego z rodzicami?

• wkład własny – wynosi on około 10 do 20% wartości nieruchomości. Zależnie od formy finansowania pokrywa go główny kredytobiorca lub wszyscy współkredytobiorcy;
• zdolność kredytowa – rodzice oraz główny kredytobiorca muszą mieć odpowiednio wysoką zdolność kredytową. Może to okazać się sporą przeszkodą na przykład, kiedy źródłem utrzymania jest emerytura lub występuje już inne zobowiązanie finansowe. Należy się upewnić, że rodzice nie posiadają negatywnych wpisów w bazach dłużników jak BIK;
• wiek rodziców – standardowym wymaganiem banków jest maksymalny wiek kredytobiorcy, który wynosi najczęściej 70 do 80 lat. Dotyczy to momentu spłaty całości zobowiązania. Już w wieku powyżej 50 lat mogą pojawiać się problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego, zwłaszcza długoterminowego.

Kredyt hipoteczny z rodzicami poza tym wymaga spełnienia takich samych warunków jak standardowo. Należy wykazać źródło dochodu, odpowiednie przychody czy też ewentualne zabezpieczenie.

Podstawowym dokumentem jest oczywiście wniosek kredytowy dostarczany przez bank, który muszą podpisać wszyscy kredytobiorcy. Oprócz tego należy wypełnić wszystkie formularze dostarczane przez kredytodawcę. Kredyt hipoteczny z rodzicami wymaga również dodatkowych dokumentów:

• dokumentacja nieruchomości będącej przedmiotem i zarazem zabezpieczeniem zobowiązania (np. umowa przedwstępna kupna-sprzedaży, numer księgi wieczystej, wycena itd.);
• dokumenty potwierdzające tożsamość wszystkich kredytobiorców;
• dokumenty potwierdzające źródło oraz wysokość dochodów wszystkich kredytobiorców.

Jeżeli bank będzie wymagał dodatkowych dokumentów, należy je dostarczyć. Kredyt hipoteczny z rodzicami to dość skomplikowany produkt finansowy.

Kredyt hipoteczny z jednym rodzicem również jest możliwy, jednak tylko w dość szczególnych warunkach. Kiedy wystarczy jeden rodzic?

• rodzice mają rozdzielność majątkową,
• rodzice nie są już w związku małżeńskim,
• jeden z rodziców nie żyje,
• drugi ze współmałżonków wyraził zgodę na kredyt.

W każdej innej sytuacji bank będzie wymagał podpisu od obu rodziców. Podstawą do tego jest wspólność majątkowa. Kredyt hipoteczny z rodzicami może być z tego powodu w niektórych przypadkach ograniczony. Niekiedy jeden rodzic zarabia znacznie więcej niż drugi i ma stałe źródło dochodu. Jeden z rodziców może być również wpisany do bazy dłużników. Dołączenie obu małżonków oznacza wtedy niższą wiarygodność kredytową, a niekiedy nawet całkowicie uniemożliwia uzyskanie finansowania.

Banki akceptują dochody z emerytury jako stałe źródło i to w teorii powinno pozwolić zaciągnąć takie zobowiązanie. Mimo wszystko pojawia się pewna przeszkoda. W praktyce maksymalny wiek kredytobiorcy najczęściej uniemożliwia zaciągnięcie kredytu hipotecznego z rodzicami na emeryturze. Takie ograniczenie ma każdy bank, by chronić się przed podejmowaniem zbyt dużego ryzyka.

Kredyt hipoteczny z rodzicami w wieku powyżej 60 lat będzie trudny do uzyskania. Tego rodzaju zobowiązania najczęściej zawierane są bowiem na 20 do nawet 35 lat. Zwykle bank będzie wymagał spłaty przed 75 rokiem życia – harmonogram spłaty kredytu może więc wykluczać ten produkt finansowy, przynajmniej w wersji maksymalnego okresu kredytowania. Kredyt hipoteczny z rodzicami w podeszłym wieku jest więc możliwy tylko w pewnych sytuacjach.

Jeżeli zdecydujemy się na zobowiązanie, gdzie wysokie raty nie będą stanowiły problemu przez sytuację finansową lub wkład własny będzie bardzo wysoki – istnieje szansa, by uzyskać środki. Mimo wszystko w niektórych przypadkach samodzielne staranie się o kredyt będzie znacznie prostszym rozwiązaniem. Dlatego, zanim podejmiemy ostateczną decyzję, warto skonsultować się z ekspertem i rozwiać wszelkie wątpliwości, w kwestii tego, która z opcji będzie najkorzystniejsza w naszym przypadku.

Istnieją tutaj pewne zasady. Przede wszystkim każdy współwłaściciel domu powinien być kredytobiorcą. Należy jednak pamiętać, że nie działa to w drugą stronę. Większość banków wymaga, by właścicielem nieruchomości był przynajmniej jeden kredytobiorca. Oznacza to, że przy kredycie hipotecznym z rodzicami tylko jedna podpisana osoba może przejąć mieszkanie lub dom.

Jak to wygląda w praktyce? Kredytobiorcami mogą być rodzice oraz dziecko, ale jeśli istnieje taka chęć, możemy wpisać tylko jedną osobę jako właściciela nieruchomości do KW. Wiele zależy więc od konkretnej umowy kredytowej. Rodzice oraz dziecko muszą ustalić między sobą kwestię własności nieruchomości przed rozpoczęciem wnioskowania o kredyt hipoteczny.

Oczywiście znaczenie ma także konkretna oferta wybranego banku. Kredyt hipoteczny z rodzicami może wyglądać nieco inaczej zależnie od instytucji finansowej. Warunki finansowania znacząco się różnią – warto sprawdzić jak najwięcej ofert przed ostateczną decyzją.

Ryzyko śmierci jednego lub obu rodziców należy mieć na uwadze jeszcze przed decyzją o zaciągnięciu kredytu hipotecznego. Jeżeli taka sytuacja się wydarzy, obowiązek spłaty zobowiązania wciąż muszą wypełniać pozostali współkredytobiorcy. Niekiedy dołączają do nich również spadkobiercy.

Kto dziedziczy długi zmarłego kredytobiorcy w przypadku kredytu hipotecznego z rodzicami?

• najbliżsi krewni zmarłego (np. dorosłe dziecko, które widnieje w umowie kredytowej),
• osoby, na które dług został przepisany w spadku, o ile zostanie on przyjęty.

Warto zauważyć, że kredyt hipoteczny z rodzicami musi zostać spłacony w całości, nawet jeżeli pozostanie tylko jeden kredytobiorca. To dość duże ryzyko dla banku oraz samych klientów. Warto pamiętać, że koszty nie ulegają zmianie. Śmierć jednego z kredytobiorców wymaga przeniesienia długu. Nie sprawia to, że umowa kredytowa ulega jakimkolwiek zmianom.

W księdze wieczystej zapisuje się właścicieli nieruchomości, której dotyczy kredyt hipoteczny. Nawet jeżeli są tam wszyscy, rodzice mogą przekazać swoje udziały dziecku. Wtedy staje się ono samodzielnym właścicielem nieruchomości. Mimo wszystko obowiązek spłaty zobowiązania wciąż pozostaje na wszystkich współkredytobiorcach. Darowizna powinna być jednak zgłoszona do banku. Kredyt hipoteczny z rodzicami powinien być nadal spłacany przez wszystkich, jednak kredytobiorcy mają możliwość odstąpienia od umowy.

Aby to zrobić, należy poinformować bank, po czym zostaje przeanalizowana zdolność kredytowa „dziecka”. Jeżeli jest wystarczająca, rodzice będą mogli zostać „wypisani”. Wtedy nie mają oni żadnego obowiązku opłacania kredytu. Wcześniej warto sprawdzić, ile trzeba zarabiać, aby dostać kredyt i rozważyć wypisanie innych kredytobiorców, gdy sytuacja finansowa na to pozwala.

Jakie zalety i wady ma wspólny kredyt hipoteczny z rodzicami?

Kredyt hipoteczny z rodzicami może być zaciągany z różnych powodów. Najczęściej chodzi o zwiększanie zdolności kredytowej. Warto wiedzieć, że ten produkt finansowy ma istotne zalety, ale i wady, które przedstawiamy poniżej.

Warto pamiętać, że bank może zażądać dodatkowego zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Wtedy najlepiej wykorzystać inną nieruchomość pod hipotekę (istnieją też inne formy zabezpieczenia kredytu). Taki kredyt wiąże się jednak ze znacznie większym ryzykiem. Warto również zwracać uwagę na RRSO, by oceniać opłacalność.