Koszty okołokredytowe, czyli jak sprawdzić, ile rzeczywiście zapłacisz za kredyt

Koszty okołokredytowe kredytu hipotecznego lub kredytu gotówkowego zaskoczyły niejednego klienta banku. Zdarza się, że stanowią znaczną część wszystkich wydatków, które kredytobiorca musi ponieść w związku z zaciągniętym zobowiązaniem. Najważniejszą stawką jest oczywiście oprocentowanie kredytu, które stanowi swego rodzaju wynagrodzenie banku za udostępnienie klientowi należących do kredytodawcy zasobów. Koszty okołokredytowe to wszystkie opłaty niezwiązane z ratą odsetkową. To oznacza, że zwykle nie są uiszczane co miesiąc. Nie wolno jednak o nich zapominać, bo mogą stanowić znaczny wydatek. Zwłaszcza gdy oprocentowanie kredytu jest zachęcająco niskie.

Na opłaty okołokredytowe trzeba zwracać uwagę już na etapie wyboru kredytodawcy. Może się okazać, że bank oferujący niższe oprocentowanie będzie finalnie droższy – właśnie z powodu dodatkowych kosztów. To, ile w rzeczywistości wyniosą, będzie zależało głównie od rodzaju zobowiązania. Dodatkowe koszty przy kredycie hipotecznym będą wyższe niż te związane z finansowaniem gotówkowym. Wynika to m.in. z konieczności poniesienia opłat związanych z ustanowieniem hipoteki. Dokładniej omówimy je w następnych wierszach.

Zagadnienie świetnie wprowadza nas jednak w kryteria podziału kosztów okołokredytowych. Opłaty rozróżniamy na podstawie tego, na rzecz jakiego podmiotu należy je uiścić. Pierwsza kategoria opłat okołokredytowych to koszty pozabankowe związane m.in. z:

• obowiązkowym ubezpieczeniem kredytu (np. pomostowe, na życie, od utraty pracy czy też nieruchomości, od nieszczęśliwych wypadków);
• formalnościami notarialnymi;
• podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC);
• wyceną wartości zabezpieczeń;
• koniecznością pozyskiwania pozostałych dokumentów.

Są to zatem głównie ukryte koszty kredytu hipotecznego. Jakie są koszty okołokredytowe płacone na rzecz banku? W tej grupie należy wymienić przede wszystkim:

• prowizje (np. za wcześniejszą spłatę lub przewalutowanie, wstępną, za rozpatrzenie wniosku),
• opłatę za wystawienie promesy bankowej,
• opłatę za aneks do umowy,
• wycenę nieruchomości,
• opłaty dodatkowe (np. przygotowawcza lub za uruchomienie kredytu),
• koszty cross-sellingu (produktów dodatkowych),
• cenę usług doradczych.

Kosztów okołokredytowych może być zatem naprawdę sporo. Teraz zapewne rozumiesz, jak ważne jest zapoznanie się z nimi przed podpisaniem umowy – inaczej Twój portfel może mocno na tym ucierpieć.

Opisując, jakie są koszty okołokredytowe, warto dokonać ich rozróżnienia ze względu na czas ponoszenia konkretnych opłat. Niektóre wydatki trzeba ponieść już w pierwszej fazie procesu kredytowego, albo nawet przed podpisaniem umowy. Tego typu nakłady pieniężne to zazwyczaj koszty kredytu mieszkaniowego, ale niektóre z nich występują także w zobowiązaniach gotówkowych. Do kosztów początkowych kredytu często zalicza się prowizje. Zazwyczaj są płatne z góry (rzadziej kredytowane) i mają charakter jednorazowy.

Pod pojęciem prowizji rozumiemy „pensję” banku za wykonanie określonych czynności, najczęściej związanych z rozpatrzeniem wniosku kredytowego i uruchomieniem kredytu. Możesz więc spotkać się z prowizją przygotowawczą, wstępną, za uruchomienie kredytu czy przygotowanie dokumentacji, a nawet opłatą za przyjęcie wniosku. Które jeszcze koszty okołokredytowe poniesiesz w początkowej fazie? Jeśli mowa o kredycie hipotecznym, trzeba zapłacić za wycenę nieruchomości. Często od kredytobiorców wymaga się też opłacenia ubezpieczenia z góry za wyznaczony okres. Jeśli korzystasz z usług agenta nieruchomości, również wlicz jego usługi w koszty początkowe kredytu. Do tego dochodzą taksy notarialne, PCC i promesa kredytu.

Opłaty okołokredytowe ponoszone są również w trakcie okresu kredytowania. Może to być np. prowizja za przewalutowanie albo wcześniejszą spłatę zobowiązania. Niektórzy kredytobiorcy ponoszą też wydatki z tytułu korzystania z usług doradczych. Odpłatne bywają aneksy do umowy kredytu albo zaświadczenia o spłacie długu. Jeśli będziesz starać się o prolongatę kredytu i poniesiesz z tego tytułu jakiekolwiek wydatki, również będziemy wtedy mówić o koszcie okołokredytowym.

Mówi się, że na kredyt też musi być nas stać. Ten pogląd wynika z faktu, że często, zanim jeszcze dostaniemy pieniądze, musimy ponieść szereg kosztów okołokredytowych. Szacuje się, że te opłaty w ekstremalnych przypadkach mogą równać się nawet 15% wartości zobowiązania! Dlatego tak ważne jest dokładne zapoznanie się z polityką cenową banku jeszcze zanim zdecydujemy się na konkretną ofertę. Może się okazać, że kredyt z niższym oprocentowaniem będzie miał znacznie wyższy całkowity koszt kredytu niż alternatywa. Nawet jeśli raty będą wyższe, możesz wyjść na tym lepiej.

Między innymi dlatego wprowadzono pojęcie RRSO (rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania). Banki mają ustawowy obowiązek podawania do wiadomości klientów tej wielkości. W skład RRSO wchodzi oprocentowanie i marża, ale również opłaty okołokredytowe: prowizje, ubezpieczenia pożyczki i inne dodatkowe wydatki. Jeśli chcesz samodzielnie wyliczyć wysokość kosztów okołokredytowych, kalkulatory dostępne w sieci zdecydowanie Ci to ułatwią. W ten sposób określisz np. właśnie RRSO.

Chcesz poznać koszty okołokredytowe kredytu mieszkaniowego? Kalkulatory umożliwią Ci również tego typu obliczenia. W Internecie dostępne są narzędzia, dzięki którym poznasz opłaty okołokredytowe związane z zakupem nieruchomości. Wystarczy podać jej wartość oraz wysokość prowizji agenta nieruchomości (jeśli korzystamy z jego usług). Po wpisaniu powyższych danych otrzymasz informacje o wysokości podatku od czynności cywilnoprawnych, taksy notarialnej, prowizji dla agencji, VAT-u i opłaty za wpis do księgi wieczystej.

Odpowiedź na pytanie „jakie są koszty kredytu hipotecznego?”, nie należy do krótkich. Jak już kilkukrotnie wspominaliśmy, zastaw na nieruchomości wiąże się z koniecznością wykonania szeregu czynności prawnych. Każda z nich ma swoją cenę. Ponieważ większość z tych opłat nie należy do kosztów bankowych, zwykło się mówić, że są to ukryte koszty kredytu hipotecznego. Tak naprawdę kredytodawca niczego nie utajnia, ale zwykle też nie mówi o tych kosztach wprost. Bez tych wydatków niemożliwe jest otrzymanie kredytu mieszkaniowego. O jakich opłatach mowa?

Za jednym z podstawowych ukrytych kosztów kredytu hipotecznego stoi konieczność wykonania wyceny nieruchomości. Kredytodawca musi przecież wiedzieć, ile warte jest zabezpieczenie zobowiązania. Promesa kredytowa to usługa, która ułatwia zakup mieszkania na kredyt. Często jest wydawana nieodpłatnie, ale uważaj, bo niektórzy kredytodawcy wciąż pobierają za nie opłaty. Znaczące mogą okazać się koszty ubezpieczeń. Każdy bank będzie miał inne wymagania, ale zazwyczaj trzeba wykupić ubezpieczenie pomostowe jako dodatkowe zabezpieczenie zobowiązania. Ta usługa zwiększa miesięczną ratę nawet o 2%! Dodatkowo płatne (zazwyczaj jednorazowo) jest dobrowolne ubezpieczenie na życie albo od utraty pracy.

W kwestii ukrytych kosztów kredytu hipotecznego nie sposób pominąć formalności związanych z samą nieruchomością. To tzw. opłaty notarialne i sądowe, które w znaczący sposób podnoszą koszty zobowiązania. Przykładowo dla nieruchomości o wartości 500 000 zł, opłaty okołokredytowe będą przedstawiać się następująco:

• PCC: 10 000 zł;
• taksa notarialna: 1 385 zł;
• VAT (od taksy i innych): 318,55 zł;
• wpis do księgi wieczystej: 200 zł.

Koszty dodatkowe to w tym wypadku niemal 12 000 zł! I to przy założeniu, że nie korzystamy z usług agenta nieruchomości.

Opłaty okołokredytowe największą wagę mają w finansowaniu zakupu nieruchomości. Kredyt hipoteczny, ze względu na swoją specyfikę, wymaga dopełnienia wielu formalności. Przy każdym rodzaju zobowiązania zalecamy jednak dużą uważność przy wyborze oferty konkretnej instytucji. Zapoznaj się dokładnie z tabelą opłat i prowizji – zwracaj uwagę na usługi, które bank wykonuje odpłatnie. Może się okazać, że zapłacić trzeba nawet za wydanie zaświadczenia o spłacie kredytu. Często spotyka się też prowizję za wcześniejszą spłatę, co sprawia, że taki zabieg przestaje być opłacalny.

Rozmawiając o tym, jakie są koszty okołokredytowe, nie sposób pominąć cross-sellingu. Jest to praktyka, która polega na tym, że z im większej liczby produktów klient korzysta w danym banku, tym lepsze warunki kredytu będą mu zaproponowane. Kredytodawca nie może uzależniać udzielenia Ci kredytu od wykupienia przez Ciebie usługi dodatkowej – takie działanie jest zabronione przepisami prawa. Dozwolony jest jednak cross-selling, w wyniku którego klient dostaje lepsze warunki kredytu. Tylko że finalnie wcale nie musi to być rozwiązanie tańsze. W każdym przypadku trzeba przekalkulować, czy za usługę (np. wydanie karty kredytowej) nie będziemy płacić tyle, że przestanie się nam to opłacać. Należy też uważać na wszelkie warunki dodatkowe. Jeśli na przykład założymy konto osobiste w danym banku, często możemy liczyć na niższą marżę – ale tylko, jeśli zapewnimy regularne wpływy na konto. W przeciwnym wypadku może nas zaskoczyć podniesienie marży. Dlatego zawsze dokładnie sprawdzaj, na co się decydujesz.