Eksmisja z mieszkania własnościowego – co trzeba wiedzieć?

Zostać przymusowo usuniętym z posiadanego na własność mieszkania można z wielu przyczyn, przede wszystkim:

• utrudniania korzystania z innych lokali swoim uporczywym łamaniem porządku domowego
• stosowania przemocy fizycznej wobec rodziny
• wszczęcia egzekucji komorniczej z mieszkania własnościowego.

Warto wskazać, że osoba eksmitowana z mieszkania własnościowego na podstawie ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie nie traci do niego prawa własności (dalej to właściciel mieszkania), a jedynie nie może dalej w nim mieszkać. Ma to służyć bowiem przede wszystkim ochronie praw innych lokatorów, którzy korzystają z mieszkania w sposób nie utrudniające tego innym mieszkańcom.

Komornicy mają bardzo szeroki zakres uprawnień, który pozwala im dokonać egzekucji niemal z wszelkiego rodzaju ruchomości i nieruchomości, jakie posiada dłużnik, a także z jego środków pieniężnych. Obowiązują go jedynie podstawowe ograniczenia z racji na względy humanitarne.

Egzekucja komornicza może objąć między innymi:

• sprzęt elektroniczny
• biżuterię
• dzieła sztuki
• wyposażenie mieszkania (opróżnienie lokalu mieszkalnego)
• pojazdy
• nieruchomości.

Za to komornik nie może zająć:

• przedmiotów codziennego użytku
• ubrań codziennych, pościeli, bielizny
• zapasów żywności i opału wystarczających na okres 1 miesiąca
• narzędzi służących do pracy zarobkowej
• dokumentów osobistych, odznaczeń
• przedmiotów niezbędnych do nauki lub służących do wykonywania praktyk religijnych
• przedmiotów codziennego użytku, które można sprzedać tylko znacznie poniżej ich wartości.

Im wyższy dług dłużnika i im mniej udało się uzyskać środków za pomocą mniej radykalnego sposobu egzekucji, tym bardziej wartościowe przedmioty będą przez komornika konfiskowane, licytowane i sprzedawane – włącznie z mieszkaniem własnościowym.

Egzekucji podlega także wynagrodzenie, jednak tylko w wysokości 50% (lub 60% w przypadku długów alimentacyjnych). Przy tym komornik musi pozostawić na koncie bankowym dłużnika kwotę wolną od zajęcia, która równa się aktualnej płacy minimalnej.

Jeśli chodzi o zajęcia z emerytury i renty, to mogą one wynosić jedynie 25% minimalnej emerytury brutto (lub, tak jak w przypadku wynagrodzenia, 60% dla długów alimentacyjnych). Kwoty wolne od zajęcia wynoszą zaś 75% minimalnego świadczenia.

Egzekucja komornicza nie może być wykonywana z alimentów ani świadczeń z pomocy społecznej.

Prawo wskazuje grupy objęte specjalną ochroną, których nie można wyeksmitować bez zapewnienia im dostępu do lokalu socjalnego. Są to osoby szczególnie wrażliwe, czy to ze względu na stan zdrowia, wiek czy sytuację materialną, a więc:

• kobiety w ciąży
• dzieci
• osoby niepełnosprawne i ubezwłasnowolnione, a także mieszkający z nimi opiekunowie
• obłożnie chorzy
• emeryci i renciści uprawnieni do otrzymywania pomocy społecznej
• bezrobotni.

Lokal socjalny przysługuje jednak tylko tym osobom, które nie mają się gdzie podziać, a więc na przykład nie posiadają innego mieszkania lub domu na własność.

Wymogi, które musi spełniać lokal socjalny nie są wysokie. Wystarczy, aby jego wyposażenie i stan techniczny umożliwiały zamieszkiwanie w nim (przy czym dopuszczalne jest, aby był to lokal o obniżonym standardzie), a także, żeby na każdego członka gospodarstwa domowego przypadało minimum 5 metrów kwadratowych powierzchni pokoju. Jeśli gospodarstwo domowe tworzy tylko jedna osoba, jest to nie 5, a 10 metrów kwadratowych.

Nawet jeśli nie ma się prawa do lokalu socjalnego, wciąż funkcjonuje ochrona przed tak zwaną eksmisją „na bruk”. Takim osobom na okres od 1 do 6 miesięcy umożliwiany jest wynajem pomieszczenia tymczasowego, a następnie (oczywiście tylko w przypadku, kiedy osoba wyeksmitowana nie znajdzie nowego lokum) są one lokowane w noclegowni, schronisku bądź innym tego rodzaju przybytku.

Zapewnione przez gminę pomieszczenie tymczasowe musi spełniać następujące wymagania:

• minimum 5 metrów kwadratowych przestrzeni na osobę
• dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu (nawet poza budynkiem)
• oświetlenie (elektryczne i naturalne)
• możliwość ogrzewania
• niezawilgocone przegrody budowlane
• możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków.

Ponadto pomieszczenie powinno się znajdować w miejscowości (lub w jej pobliżu) w którym mieszka osoba eksmitowana.

Dostęp do pomieszczenia tymczasowego udzielany jest na podstawie umowy najmu między osobą eksmitowaną a gminą. Co ważne, nie musi zostać przez osobę eksmitowaną zaakceptowana, aby mogła zostać przeprowadzona eksmisja – wystarczy, że gmina złoży ofertę udostępnienia pomieszczenia.

Osoby, którym nie został wskazany lokal tymczasowy, nie mogą zostać eksmitowane w okresie jesienno-zimowym, a więc od 1 listopada do 31 marca włącznie, ze względów humanitarnych.

Na pomieszczenie tymczasowe (a także możliwość skorzystania z okresu ochronnego) nie mogą liczyć osoby, które zostały eksmitowane z powodu stosowania przemocy w rodzinie, uciążliwego zachowania utrudniającego wspólne zamieszkanie innym lokatorom, wykraczania poza porządek domowy oraz z uwagi na nieposiadanie tytułu prawnego do lokalu. Nie otrzymają go także osoby, które wcześniej najmowały pokój czy mieszkanie na zasadach najmu okazjonalnego.

To, czy dana osoba jest zameldowana w danym lokalu czy też nie, nie ma żadnego wpływu na możliwość przeprowadzenia wobec niej eksmisji. Oznacza to, że eksmisja lokatora zameldowanego jest jak najbardziej możliwa – o ile spełnione zostaną odpowiednie przesłanki.

Zbieranie przez państwo adresów zameldowania służy wyłącznie celom ewidencyjnym – prawdziwy adres zamieszkania czy adres korespondencyjny może być zupełnie inny. Z tego też powodu adresu nie umieszcza się już na dowodach osobistych.

Wobec tego sam fakt, że ktoś jest w mieszkaniu zameldowany, nie daje mu prawa do jego użytkowania. Żeby tak było, musi posiadać jakiś tytuł prawny do nieruchomości – może to być dokument potwierdzający bycie właścicielem nieruchomości, ale też chociażby umowa najmu.

Jeśli dana osoba jest w mieszkaniu lub domu zameldowana, ale nie wynajmuje go ani nie korzysta z niego na mocy umowy użyczenia, możliwa jest jej eksmisja z powodu zajmowania lokalu bez tytułu prawnego. Należy w tym celu wnieść pozew o opróżnienie lokalu, a więc powództwo eksmisyjne. W przypadku, kiedy osoba zameldowana ma tytuł prawny do nieruchomości, należy odnieść się albo do sekcji wcześniejszych (eksmisji z mieszkania własnościowego), albo późniejszych (eksmisji najemcy lub członka rodziny).

Warto w pierwszej kolejności wskazać, że właściciel lokalu nie ma prawa do usunięcia z niego przymusem osoby nielegalnie w nim przebywającej. Wobec tego nawet jeśli lokator na przykład nie chce opuścić mieszkania po upływu okresu wynajmu, nie możemy zmusić go do tego siłą fizyczną. Zamiast tego musimy przejść przez drogę sądową.

Bardzo częstą sytuacją prowadzącą do eksmisji jest niepłacenie czynszu czy innych opłat, warto więc przybliżyć, jak w takiej sytuacji należy postępować. Najpierw konieczne będzie wypowiedzenie niepłacącemu lokatorowi najmu. Możliwe to będzie jednak dopiero po nieotrzymaniu należności za trzy pełne okresy rozliczeniowe, a także wystosowaniu pisma ze wskazaniem zamiaru wypowiedzenia umowy i wyznaczeniem dodatkowego miesiąca na spłatę zadłużenia.

Jeśli po upływie okresu wypowiedzenia lokator wciąż nie opuścił lokalu, następnym krokiem jest droga sądowa, a więc rozpoczęcie formalnego procesu eksmisji.

Jego początkiem będzie złożenie w sądzie pozwu eksmisyjnego. Następnie, jeśli na wyznaczonej rozprawie będziemy w stanie udowodnić, że najemca nie ma już prawa do zajmowania lokalu (nie płacił czynszu, skończyła się umowa wynajmu), sędzia orzeknie o obowiązku jego opuszczenia. Od tego momentu jeszcze jednak długa droga, aż faktycznie najemca zostanie z niego usunięty.

Przy orzekaniu o eksmisji sąd orzeknie także o prawie (bądź jego braku) do lokalu socjalnego. Wyżej zostało już wymienione, kto może liczyć na jego otrzymanie. Problem jednak w tym, że w większości przypadków nie będzie on od razu dostępny, a więc wyrok eksmisji nie będzie wykonany.

Nawet jeśli najemca nie ma prawa do lokalu socjalnego, z reguły nie można wyeksmitować go „na bruk”. Również w tym przypadku konieczne będzie zapewnienie pomieszczenia tymczasowego, co również może potrwać nawet kilka miesięcy i przedłużyć czas, przez jaki dalej będzie on pozostawał w lokalu.

Członkowie rodziny z reguły zamieszkują lokal wspólnie na podstawie umowy użyczenia. Jest to umowa pozwalająca na bezpłatne korzystanie z dowolnej rzeczy (w tym przypadku lokalu), czy to na czas określony, czy nieokreślony. Takiej umowy nie trzeba zawierać pisemnie – wystarczy ustna zgoda, że dana osoba może bez żadnych opłat korzystać z domu lub mieszkania.

W przypadku umowy na czas określony możliwa jest eksmisja członka rodziny (czy jakiejkolwiek innej osoby, która zamieszkuje lokal na podstawie umowy użyczenia) po upływie wyznaczonego w niej terminu, jeśli nie opuści on mieszkania z własnej woli.

Ponadto eksmisji można dokonać także jeszcze w czasie trwania umowy, jeśli jest ona łamana (lokal jest używany niezgodnie z przeznaczeniem, udostępniany osobom trzecim). Ponadto właściciel ma prawo zażądać wcześniejszego opuszczenia nieruchomości, jeśli stała się ona mu potrzebna z przyczyn nieprzewidzianych w czasie podpisywania umowy.

Umowę na czas nieokreślony również można wypowiedzieć. Trzeba przy tym jednak zachować termin wypowiedzenia zapisany w umowie lub ustalony ustnie. W przypadku jego braku konieczne będzie kierowanie się terminem ustawowym, a jeśli on również nie istnieje – umowę można rozwiązać natychmiast. Ponadto podstawą do wypowiedzenia umowy są także czynniki wskazane powyżej dla umowy na czas określony, z oczywistych względów z wyłączeniem upływu okresu użyczenia.

W obu przypadkach możliwe jest także dokonanie eksmisji, kiedy lokator dopuszcza się rażąco nagannego zachowania, powodującego, że dalsze wspólne zamieszkiwanie jest niemożliwe. Może to być chociażby przemoc fizyczna lub psychiczna.

Eksmisja z mieszkania własnościowego to niezwykle przykre doświadczenie, które przytrafić się może z kilku powodów – najpopularniejszym z nich są jednak długi. Jedynym pocieszeniem może być fakt, że w większości przypadków eksmitowanemu i jego rodzinie przysługiwał będzie lokal socjalny lub przynajmniej pomieszczenie tymczasowe.

Eksmisja lokatora zameldowanego zaś, zazwyczaj odbywa się z tytułu zalegania z płatnością czynszu, ewentualnie dewastacją lokalu bądź użytkowania go niezgodnie z przeznaczeniem. Niezależnie od powodu, eksmisja to długotrwały, stresujący i problematyczny proces – zarówno dla jednej, jak i drugiej strony.

Warto wiedzieć, jakie prawa nam przysługują, a także co możemy w swojej sytuacji zrobić, zarówno jeśli chcemy doprowadzić do czyjejś eksmisji, jak i wtedy, kiedy to my jesteśmy osobą eksmitowaną. Prawo związane z ochroną lokatorów i najemców jest niezwykle zawiłe, a rozumienie przepisów ustawy błędne – przykładem może być chociażby mylne przekonanie o posiadaniu tytułu prawnego do lokalu z racji bycia w nim zameldowanym.