Kredyt u dewelopera i kredyt deweloperski – na czym polegają i czy się opłacają?

Warto dowiedzieć się o nim więcej, jeśli interesuje nas kredyt hipoteczny na nieruchomość, którą chcemy zakupić bezpośrednio od dewelopera. Zgromadzenie większej ilości informacji na ten temat sprawi, że będziemy w stanie lepiej określić, czy kredyt u dewelopera jest dobrym rozwiązaniem w danej sytuacji i czy będzie się opłacał.

W takim razie, na czym polegają kredyt deweloperski i kredyt u dewelopera? Czy występuje między nimi jakaś różnica? Czy warto brać takie kredyty i kto może to zrobić? Na wszystkie te pytania, a także wiele innych związanych z tą tematyką, odpowiedź znaleźć można poniżej.

Kredyt u dewelopera to w praktyce klasyczny kredyt hipoteczny, udzielany przez bank na zakup nieruchomości. W przypadku kredytu u dewelopera chodzi konkretnie o nieruchomości z rynku pierwotnego. Wbrew temu, co mogłaby sugerować potoczna nazwa tego zobowiązania, pieniędzy na zakup nieruchomości nie użycza bezpośrednio deweloper, odpowiedzialny za jej budowę, a instytucja finansowa, która zajmuje się udzielaniem kredytów.

Deweloper jest jedynie pośrednikiem, który zajmuje się między innymi dostarczaniem bankowi wymaganej dokumentacji, w tym, w zakresie samej budowy, a także statusu prawnego danej nieruchomości. Może także wynegocjować dla klienta korzystniejszą ofertę kredytu. Oferowanie takiego pośrednictwa, w wielu przypadkach całkowicie za darmo, ma uatrakcyjnić ofertę dewelopera i sprawić, aby zakup nieruchomości na kredyt przebiegł szybko i sprawnie.

Kredyt u dewelopera i kredyt deweloperski to w rzeczywistości dwa różne rodzaje produktów finansowych. Wiele osób używa ich jednak wymiennie, mając tak naprawdę na myśli konkretnie kredyt u dewelopera, dlatego też w dalszej części tego artykułu również będziemy stosować te nazwy wymiennie, mając na myśli kredyt zaciągany w banku, na zakup nieruchomości za pośrednictwem dewelopera.

Dobrze jest jednak wiedzieć, że kredyt deweloperski to osobny rodzaj kredytu, który udzielany jest nie osobom chcącym zakupić nieruchomość z rynku pierwotnego, a samemu deweloperowi. Ma on posłużyć pokryciu kosztów realizacji danego projektu – przede wszystkim zakupu materiałów i zatrudnienia pracowników.

Zbudowanie kompleksu mieszkań czy innego tego typu nieruchomości wiąże się bowiem z ogromnymi kosztami, których wielu deweloperów może nie być w stanie pokryć, zanim budowa się zakończy i otrzymają oni środki od kupujących.

Warunki kredytu u dewelopera mogą różnić się od warunków zwykłego kredytu hipotecznego, pozyskiwanego samodzielnie, przede wszystkim takimi aspektami, jak wysokość oprocentowania (a konkretnie marży, ponieważ to jej wysokość zależy od banku), prowizji za udzielenie kredytu czy innych opłat. Dzięki wsparciu dewelopera możliwe jest niekiedy, także na przykład, uzyskanie dodatkowych usług czy zniżek, na przykład na ubezpieczenie kredytu.

Dodatkowo deweloper sam kompletuje i dostarcza bankowi dokumenty związane z nieruchomością, tak więc kredytobiorca musi jedynie potwierdzić swoją tożsamość, a także przekazać bankowi dokumentację związaną z osiąganymi dochodami. Nie musi martwić się resztą formalności.

Z kredytu u dewelopera może skorzystać tylko ściśle określona, wąska grupa osób. Chodzi tutaj o osoby zainteresowane zakupem nieruchomości (na przykład mieszkania w kamienicy czy w bloku – konkretny rodzaj nieruchomości nie ma większego znaczenia) z rynku pierwotnego, bezpośrednio od dewelopera, który zajmuje się budową rzeczonej nieruchomości.

Kredyt deweloperski nie jest możliwy w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, ponieważ po prostu wtedy kupujemy ją już nie od dewelopera, a od bieżącego właściciela nieruchomości, który wcześniej sam zakupił ją od dewelopera czy wybudował.

W tym momencie deweloper nie ma już żadnego udziału w sprawie, ponieważ otrzymał zapłatę za nieruchomość od aktualnego właścicieli (czy też pierwszego właściciela, jeśli nieruchomość już wcześniej była sprzedawana czy przekazywana osobom trzecim).

Warunki związane z kredytem u dewelopera nie różnią się od warunków stawianych przy zwykłym kredycie hipotecznym, zaciąganym samodzielnie. Przede wszystkim kredytobiorca (lub kredytobiorcy) muszą mieć ukończony 18 rok życia, a także posiadać pełnię zdolności do czynności prawnych, aby móc zawrzeć ważną, legalną umowę z bankiem, a także z deweloperem.

Ponadto bank niewątpliwie postawi wymagania w zakresie wysokości zdolności kredytowej, obliczanej na podstawie między innymi wysokości dochodów i formy zatrudnienia, ale też kosztów utrzymania, ilości i wysokości aktualnych zobowiązań i nie tylko. Zweryfikuje również historię kredytową potencjalnego dłużnika, a więc sprawdzi, czy spłacał on swoje bieżące i już uregulowane zobowiązania w terminie.

Kredyt deweloperski jest zobowiązaniem celowym. Jak już wiemy, jest to w dużej mierze standardowy kredyt hipoteczny, w którym bierze udział pośrednik, dzięki czemu warunki zobowiązania są nieco inne. Nie zmienia się jednak cel kredytu w porównaniu do kredytu hipotecznego zaciąganego samodzielnie – jest nim nic innego, jak zakup nieruchomości.

Kredytu nie możemy w związku z tym przeznaczyć na nic innego, aniżeli to, co wskazano w umowie kredytowej. Nie będziemy mieli nawet takiej możliwości, ponieważ środki z kredytu zostaną wypłacone bezpośrednio na konto dewelopera, a nie na konto kredytobiorcy. Niemożliwe będzie więc spożytkowanie ich na bieżące potrzeby, wakacje, zakup pojazdu czy jakikolwiek inny cel.

Kiedy już ustalimy wszystkie szczegóły z deweloperem i zdecydujemy się na zakup nieruchomości z jego udziałem, wymagane będzie podpisanie umowy deweloperskiej. Wiele osób zastanawia się: kredyt deweloperski, a umowa deweloperska – czy naprawdę konieczne jest jej sporządzanie? Odpowiedź na to pytanie brzmi oczywiście: tak, jest to konieczne.

Nie może to być też umowa sporządzona samodzielnie, tylko w obecności przedstawiciela dewelopera i kupującego. Umowa deweloperska musi mieć formę aktu notarialnego, aby można było mieć pewność co do jej autentyczności i zgodności z prawem.

Trzeba wskazać, że umowa deweloperska nie jest tym samym, co umowa rezerwacyjna, która tylko wskazuje zainteresowanie chęcią zakupu nieruchomości i zabezpiecza kupującego przed sprzedaniem jej komuś innemu. Umowa deweloperska jest podpisywana w przypadku, kiedy zakup jest już pewny. Jest ona dokumentem niezbędnym do wydania przez bank umowy kredytowej. Wskazane są w niej między innymi takie aspekty, jak cena nieruchomości i jej lokalizacja.

Odmowa kredytu deweloperskiego jest nieprzyjemną sytuacją, która niestety może mieć miejsce. Bywa, że nie jesteśmy w stu procentach pewni, czy otrzymamy pozytywną decyzję kredytową, ale chcemy zaryzykować.

Zdarza się też, że jesteśmy przekonani o tym, że kredyt zostanie przyznany, ale bank ostatecznie wyda decyzję negatywną. W takim przypadku powstaje problem – nie tylko nie możemy zakupić nieruchomości, ale też nie jesteśmy w stanie dotrzymać warunków umowy deweloperskiej, w której zobowiązaliśmy się do zakupu nieruchomości.

Jest łatwe rozwiązanie tego problemu, które oszczędzi nam dużej ilości nerwów i stresu. Trzeba jednak zadbać o dokonanie pewnych przygotowań w tym zakresie zawczasu, jeszcze przed otrzymaniem odmowy od banku, a konkretnie w momencie prowadzenia negocjacji w zakresie zawartości umowy deweloperskiej.

Możemy zażądać od dewelopera, aby zawarty został w niej zapis, pozwalający na odstąpienie od umowy bez żadnych dodatkowych opłat, kar czy odszkodowań, w przypadku, kiedy bank odmówił przyznania kredytu deweloperskiego. Niekoniecznie taki zapis znajdzie się w podstawowej wersji umowy przedstawionej przez dewelopera, dlatego też należy zwrócić na to uwagę. W przeciwnym wypadku za niedotrzymanie umowy grozić mogą nieprzyjemne konsekwencje.

O tym, że kredyt deweloperski jest opłacalnym i szybszym rozwiązaniem niż kredyt zaciągany całkowicie samodzielnie, można było w mediach przeczytać już wiele lat temu. Od tego czasu wzrosła opłacalność kredytów hipotecznych, z uwagi na spadek ich oprocentowania, a także wprowadzenie nowych regulacji prawnych, jeszcze bardziej chroniących prawa kredytobiorców. Z tego względu coraz korzystniejszy stawał się także kredyt u dewelopera.

Przemawiają za nim przede wszystkim omówione już konkurencyjne warunki kredytu. Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem ekstremalnie długoterminowym, który nawet przy atrakcyjnych warunkach, na przestrzeni lat generuje wysokie odsetki. Otrzymanie lepszej oferty kredytu z uwagi na wsparcie dewelopera może więc oznaczać, na przestrzeni lat, bardzo dużą oszczędność, nawet jeśli różnica między ofertą uzyskaną samodzielnie, a ofertą pozyskaną z pomocą dewelopera wydaje się na pierwszy rzut oka niewielka.

Kolejna istotna zaleta to również krótszy okres oczekiwania na kredyt, a także mniejsza ilość formalności. Nie jest tajemnicą, że zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest bardziej czasochłonne i uciążliwe, niż zaciągnięcie przykładowo zwykłego kredytu gotówkowego. Kredyt deweloperski to warta uwagi alternatywa, która pozwala sfinansować zakup wymarzonej nieruchomości szybciej i bez dodatkowego stresu i nerwów.

Kredyt deweloperski może zakończyć się dla nas szczęśliwie, a więc uzyskaniem pozytywnej decyzji kredytowej, a po zakończeniu budowy wprowadzeniem się do wymarzonego mieszkania. Żeby jednak mieć pewność, że właśnie tak się ten proces potoczy, przed zaciągnięciem kredytu u dewelopera musimy pamiętać o zweryfikowaniu jego wiarygodności. W branży budowlanej grasuje wielu oszustów, z których usług definitywnie nie warto korzystać.

W pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy dana firma rzeczywiście istnieje, a jej działalność nie jest zawieszona. Można to zrobić w Krajowym Rejestrze Sądowym, znanym pod skrótem KRS. Warto także zwrócić uwagę na to, czy dany deweloper nie jest nierzetelnym dłużnikiem. Obecność firmy w Krajowym Rejestrze Długów czy na innej liście dłużników jest czerwoną flagą, ponieważ może oznaczać, że jest ona zagrożona bankructwem i upadłością.

Warto korzystać przede wszystkim z usług firm doświadczonych, na temat których można znaleźć pozytywne opinie i które ukończyły już co najmniej kilka projektów. Inne cechy, które mogą wskazywać na to, że dany deweloper jest godny zaufania, to między innymi posiadanie rekomendacji Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa, a także uczestnictwo w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

Na rynku budowlanym dochodzi często do bardzo dynamicznych zmian. Nawet pozornie bardzo bogate, świetnie prosperujące firmy, na przestrzeni lat mogą napotkać problemy finansowe i ogłosić upadłość. Niektórzy kredytobiorcy biorą kredyt hipoteczny nawet na okres 30 lat, a przez tak długi czas faktycznie może się zdarzyć, że dany deweloper zbankrutuje.

Możemy się zastanawiać, jak upadłość dewelopera ma się do kredytu deweloperskiego. Na szczęście nie ma powodu do obaw, ponieważ, jako że to nie deweloper jest kredytodawcą, dla kredytobiorcy nic się nie zmienia. Deweloper od razu po otrzymaniu kredytu przez kupca nieruchomości otrzymał wymaganą kwotę od banku, więc nie może zgłaszać żadnych roszczeń.

Wierzycielem jest bank, dla którego ewentualna upadłość pośrednika nie ma żadnego znaczenia, tak więc nie będzie miała ona żadnego znaczenia również dla właściciela nieruchomości. Dalej będzie on spłacał kredyt w taki sam sposób i wpłacał pieniądze w to samo miejsce.

Wielu deweloperów zdaje sobie sprawę z faktu, że usługa pośredniczenia w pozyskaniu kredytu hipotecznego może zachęcić potencjalnych klientów do wyboru właśnie ich firmy. Dlatego też kredyt deweloperski nie jest czymś niszowym, a wręcz przeciwnie.

Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego nie za gotówkę, a za pomocą kredytu hipotecznego, bardzo często zostanie nam zaoferowany właśnie kredyt u dewelopera. Informacji na ten temat warto szukać na stronie internetowej interesującego nas dewelopera, ponieważ z dużym prawdopodobieństwem znajdziemy tam dane dotyczące tej kwestii.

Z jednej strony jest to bez wątpienia coś pozytywnego, ponieważ mnogość ofert sprawia, że deweloperzy muszą ze sobą konkurować i zapewniać jeszcze lepszy standard usług, a kredytobiorca może wybrać ofertę, która najlepiej odpowiada jego potrzebom. Z drugiej strony fakt, że jest tak wiele opcji do wyboru, sprawia, że nie wiemy, na którą z nich powinniśmy się zdecydować.

Warto więc skontaktować się z dobrym ekspertem kredytowym, który przeanalizuje naszą sytuację finansową i dostępne oferty, a następnie wskaże, gdzie szanse na pozyskanie kredytu są największe, a oferta najbardziej atrakcyjna.

Jak widać, kredyt deweloperski, zwany też kredytem u dewelopera, to produkt finansowy, na temat którego można napisać bardzo wiele. Zapoznanie się z powyższymi informacjami powinno sprawić, że będziemy posiadali podstawową kompetencję w zakresie tego rodzaju finansowania i podejmiemy przemyślaną, korzystną w danej sytuacji decyzję.

Z pewnością jest wiele argumentów, które przemawiają za tym, żeby wziąć kredyt u dewelopera, jeśli dany deweloper takie rozwiązanie oferuje. Przede wszystkim mowa tutaj o szybszym załatwieniu sprawy (a także mniej męczącym i stresującym, co w przypadku kredytu hipotecznego jest niezwykle istotne), jak i lepszych warunkach kredytowania. Jednocześnie ciężko wskazać jakiekolwiek wady takiego rozwiązania, nie licząc ewentualnych opłat, jakie deweloper może, ale nie musi naliczyć za pośredniczenie w zaciągnięciu kredytu.