Czym jest minimalny wkład własny, co może go stanowić oraz ile powinien wynosić?

Banki ograniczają ponoszone ryzyko przy udzielaniu kredytów hipotecznych na różne sposoby. Jednym z nich jest wymaganie od klientów wkładu własnego. Standardowo wynosi on około 10% do 20% całkowitej wartości nabywanej nieruchomości. Warto wiedzieć, że uiszczenie tej wpłaty jest wymagane, by w ogóle uzyskać finansowanie. Minimalny wkład własny zależy więc od wartości kupowanej nieruchomości oraz wewnętrznej polityki banku. Jeżeli zastanawiasz się, jak uzyskać kredyt na mieszkanie – już na samym wstępie konieczne będzie posiadanie oszczędności.

Wkład własny jest zawsze wyliczany procentowo i najczęściej wynosi 20%. Oznacza to wbrew pozorom dość duże koszty na sam początek inwestycji. Jeżeli zamierzamy kupić nieruchomość o wartości 500 tys. zł, minimalny wkład własny na mieszkanie będzie wynosić 100 tys. zł. Warto wiedzieć, że można wpłacić więcej – dzięki temu najczęściej otrzymamy znacznie lepsze warunki i obniżymy koszty.

Obecnie minimalny wkład własny jest wymogiem koniecznym. Nie uzyskamy kredytu hipotecznego bez tego elementu. Oczywiście oprócz wkładu własnego koniecznością jest także dobra zdolność kredytowa. Bez tych dwóch elementów żaden bank nie udzieli klientowi kredytu.

Wkład własny standardowo wpłacany jest pod postacią gotówki. To najbardziej klasyczne rozwiązanie, które można także uznać za najprostsze. Mimo wszystko minimalny wkład własny na mieszkanie nie musi być wnoszony w postaci pieniędzy. Wybór jego formy należy do samego kredytobiorcy. Banki akceptują wiele różnych rodzajów zabezpieczeń, dzięki czemu mamy pewną dowolność przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Co może stanowić wkład własny do kredytu hipotecznego?

• gotówka,
• wpłata u dewelopera,
• inna nieruchomość,
• działka pod budowę nieruchomości,
• środki zgromadzone na IKE/IKZE,
• darowizna,
• środki z PPK,
• zadatek,
• książeczka mieszkaniowa.

Wybór konkretnego rozwiązania zależy od kredytobiorcy. Zawsze należy dopasować formę wkładu własnego do swojej obecnej sytuacji finansowej. Warto wiedzieć, że sporadycznie jedna forma wkładu własnego może okazać się zbyt niska, np. sam teren może okazać się niewystarczający. Minimalny wkład własny jest określony przez konkretne wartości. Budowa dużej nieruchomości może być bardzo kosztowna. Wtedy często wykorzystuje się połączenie działki oraz gotówki jako wkładu własnego do inwestycji.

Wkład własny jest koniecznością i nierzadko będzie dość wysoki. Istnieją także pewne ograniczenia. Nie wszystko może stać się wkładem własnym. Najpopularniejsze formy to gotówka lub działka pod budowę nieruchomości. Co sprawdza bank przed udzieleniem kredytu? Dodatkowo znaczenie ma zdolność czy też historia kredytowa lub dochód kredytobiorcy. 

Minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego jako środki na rachunku bankowym

Najpopularniejszą metodą wnoszenia wkładu własnego jest gotówka lub przelew. Środki przechowywane przez kredytobiorcę na rachunku bankowym oczywiście mogą zostać tutaj wykorzystane. Należy jednak udowodnić, że nie pochodzą one z innego kredytu lub pożyczki. Bank zawsze będzie chciał upewnić się co do źródła gotówki. Najczęściej wystarczy zaświadczenie od pracodawcy, wyciąg z konta czy potwierdzenie przelewów.

Banki akceptują różne metody dokumentowania wkładu własnego. Środki mogą zostać przeznaczone na budowę domu czy też przelane razem z całą sumą w przypadku zakupu nieruchomości. Kredytodawcy mogą zażądać różnego rodzaju dokumentów, umów, faktur czy innych potwierdzeń. Wtedy należy oczywiście dostarczyć takie dokumenty.

Minimalny wkład własny nigdy nie zostaje w praktyce standardowo przelany. To nieco inna kwestia niż standardowa opłata dla banku. Kredytobiorca przeznacza pieniądze z konta na cele dotyczące danej inwestycji – może to być zakup domu czy mieszkania, generalny remont lub budowa. Materiały budowlane, robocizna czy prowizje i dodatkowe opłaty mogą zostać pokryte przez wkład własny. Jest on także częścią wpłaty związanej z zakupem nieruchomości. Zwykle wkład własny nie “przepływa” bezpośrednio przez sam bank.

Grunt lub inna nieruchomość jako minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego

Jeżeli kredytobiorca posiada działkę budowlaną, jej wartość może pokryć minimalny wkład własny zamiast gotówki. Nieruchomość może być wykorzystana w tej roli zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego. Dzięki temu rozwiązujemy problem dotyczący braku odpowiednio wysokich oszczędności na koncie. Banki respektują nieruchomości gruntowe, niezabudowane oraz zabudowane, gdzie docelowo będzie znajdować się dom lub mieszkanie, które jest przedmiotem kredytu hipotecznego.

Minimalny wkład własny może zostać pokryty tylko w przypadku, kiedy zabezpieczenie nie będzie objęte hipoteką. Nieruchomość musi być nieobciążona, ponieważ tę kwestię sprawdza bank. Kredytodawcy biorą pod uwagę często także prace na budowie, zgromadzone materiały czy zaliczkę zapłaconą deweloperowi. Warto zbierać wszystkie faktury i paragony, ponieważ wtedy kredytobiorca może sporo zyskać, pokrywając w ten sposób minimalny wkład własny.

Warto wiedzieć, że dostępny jest także taki produkt jak kredyt na działkę. Należy jednak wiedzieć, iż taki grunt nie może być wzięty pod uwagę jako wkład własny. Będzie on dostępny, dopiero kiedy kredytobiorca spłaci hipotekę.

Oczywiście nie tylko działki mają znaczenie. Inna nieruchomość także może zostać wzięta pod uwagę jako wkład własny. Musi jedynie zostać wyceniona przez rzeczoznawcę majątkowego. Kredytobiorca natomiast powinien zadeklarować, że zamierza sprzedać to lokum, jak tylko będzie mógł przeprowadzić się do nowego.

Czy książeczka mieszkaniowa może być uznana jako minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego?

Książeczka mieszkaniowa to forma oszczędzania na nieruchomości pochodząca jeszcze z PRL. Jej posiadacze mogą skorzystać z tzw. premii gwarancyjnej. Warunkiem jest to, że książeczka musiała zostać założona do 23 października 1990 roku. Na podstawie ustawy z dnia 30 listopada 1995 roku o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych można wykorzystać środki, by pokryć wkład własny.

Warto wiedzieć, że pieniądze zostaną wypłacone tylko jednorazowo. Minimalny wkład własny wynosi od 10 do 20%. Premia gwarancyjna nie zawsze pokryje całość, lecz może “uratować” kredytobiorcę od dużej jej części. Warto wiedzieć, że książeczka mieszkaniowa musi zostać zamknięta, gdy premia gwarancyjna zostaje wypłacona. Wniosek o to należy złożyć w terminie do 90 dni od momentu wystąpienia czynności, która uprawnia do wypłaty środków.

Czy obligacje lub papiery wartościowe można traktować jako minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego?

Obligacje, akcje czy inne papiery wartościowe mogą być traktowane jako minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego. Mimo wszystko podejście banków do tego rodzaju tematów jest różne. Bardzo często kredytodawcy uwzględniają tylko część realnej wartości papierów wartościowych. Przykładem jest między innymi Alior Bank uwzględniający 60% ich ceny rynkowej lub PKO BP, gdzie respektuje się tylko 50%. Zabezpieczenie wekslowe, akcje, obligacje itd. – są to produkty, których większość banków unika.

Instytucje finansowe wymagają udokumentowania posiadania wkładu własnego. Warto jak najwcześniej dowiedzieć się, czy dany bank respektuje papiery wartościowe. Minimalny wkład własny może zostać często pokryty w ten sposób, jednak jest to metoda niezalecana i często odrzucana. Znacznie lepszym rozwiązaniem będzie najczęściej sprzedaż papierów wartościowych, by opłacić wkład własny przy pomocy gotówki.

Deklaracja sprzedaży posiadanej nieruchomości jako wkład własny do kredytu hipotecznego

Niektórzy kredytobiorcy, którzy zaciągają zobowiązanie na mieszkanie czy dom, już posiadają nieruchomość. Wtedy deklaracja jej sprzedaży może zostać uznana jako minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego. Oczywiście ta nieruchomość nie powinna być obciążona hipoteką, ponieważ wtedy taki zabieg jest niemożliwy. Wymaga to także podpisania umowy przedwstępnej lub przedstawienia odpowiedniej deklaracji na piśmie.

Minimalny wkład własny wynosi około 10 do 20%, a wartość nieruchomości najczęściej będzie znacznie wyższa. Dlatego też tego rodzaju zabezpieczenie jest dla banku dobrym rozwiązaniem.

Mimo wszystko niektórzy kredytodawcy nie akceptują takiej formy wkładu własnego. Niektóre instytucje respektują wartość zadeklarowanej do sprzedaży nieruchomości obok wniesionej gotówki. Warto więc skontaktować się przed rozpoczęciem całego procesu z wybranym bankiem oraz ekspertem finansowym.

Istnieją pewne ograniczenia, które mówią, co nie może stanowić wkładu własnego do inwestycji związanej z kredytem hipotecznym. Minimalny wkład własny na mieszkanie nie może pochodzić z kredytu lub pożyczki. Kredytobiorca musi wykorzystać własne środki do inwestycji. Standardowo jeden zaciągnięty kredyt może nawet uniemożliwić uzyskanie nowego zobowiązania hipotecznego ze względu na niską zdolność kredytową.

Należy także wiedzieć, że wkładem własnym nie zostanie także nieruchomość, której kredytobiorca jest współwłaścicielem. Zgoda pozostałych współwłaścicieli może tu jednak nieco zmienić sytuację. Wiele zależy od konkretnej oferty oraz wybranej instytucji finansowej.

Minimalny wkład własny musi być w pewien sposób powiązany z samą inwestycją. Dlatego też nie mogą to być towary luksusowe czy drogocenne kamienie. Mimo wszystko w niektórych przypadkach warto skontaktować się z bankiem, jeśli chodzi o tego rodzaju propozycje. Pomocny będzie również ekspert finansowy, który możliwie najszybciej rozwiąże wszystkie potencjalne problemy czy rozwieje wątpliwości.

Zwykle papiery wartościowe lub akcje zostaną natychmiast odrzucone przez bank, kiedy proponujemy je jako wkład własny. Nie może to być również element majątku ruchomego, czyli dzieła sztuki, biżuteria itd. W tych kwestiach wiele jednak zależy od wewnętrznej polityki wybranej instytucji finansowej.

Banki zawsze będą wymagały potwierdzenia źródła wkładu własnego. Dzięki temu kredytodawca upewnia się, że środki nie pochodzą z innego zobowiązania finansowego. Dodatkowo sprawdzana jest historia i zdolność kredytowa klienta, a także wpisy do rejestrów dłużników jak BIK czy KRD. Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny? Nie ma jednej określonej kwoty, lecz banki z całą pewnością zwracają uwagę na dochody klienta.

Samodzielne obliczenie minimalnego wkładu własnego dla danego kredytu hipotecznego jest stosunkowo proste. Wiele osób popełnia tutaj jednak istotny błąd. Do obliczeń należy wziąć wartość nieruchomości, a nie całkowitą kwotę kredytu. Tylko w ten sposób można dokładnie policzyć wymagany minimalny wkład własny.

Należy wziąć pod uwagę dwie nieco różne sytuacje:

• rynek wtórny – wtedy do obliczeń należy wziąć cenę nieruchomości. Wystarczy pomnożyć ją przez minimalny wkład własny podany przez bank w procentach. Otrzymujemy od razu pełną kwotę,
• budowa nieruchomości – w takiej sytuacji jako wartość nieruchomości należy rozumieć niższą cenę z kosztorysu lub operatu szacunkowego dotyczącego budowy.

Zarówno do zakupu, jak i budowy nieruchomości można wykorzystać różne formy wkładu własnego. Dzięki temu kredyty hipoteczne są znacznie bardziej elastyczne oraz przystępne dla większego grona osób.

Działka lub zgromadzone oszczędności na kontach emerytalnych czy książeczce mieszkaniowej w zupełności wystarczą do pokrycia minimalnego wkładu własnego. Niemal każdy bank akceptuje takie formy pokrycia części wartości budowanej albo kupowanej nieruchomości.

Odpowiedź brzmi: tak. Wydaje się to być dość nielogiczne, biorąc pod uwagę kwoty związane z kredytami hipotecznymi. W Polsce jednak rzeczywiście można otrzymać takie zobowiązanie bez minimalnego wkładu własnego. Pozwala na to program “Rodzinny kredyt mieszkaniowy”, który obowiązuje od 27 maja 2022 roku. Umożliwia on zaciągnięcie zobowiązania na zakup lub budowę nieruchomości bez wkładu własnego albo ze znacznym jego zmniejszeniem.

Warto wiedzieć, jakie są podstawowe założenia programu:

• część kredytu hipotecznego zostanie zagwarantowana, więc nie trzeba wkładu własnego,
• łączna wartość objętej gwarancją części kredytu nie może być wyższa niż 200 tys. zł oraz powinna być niższa niż 20 lub 30% całkowitej kwoty wydatków, w celu pokrycia których udzielane jest to zobowiązanie,
• gwarancja całkowicie zastępuje wymóg wnoszenia wkładu własnego (części lub całości).

Minimalny wkład własny nie zawsze musi być więc wniesiony przez kredytobiorcę. Takie programy jak “Rodzinny kredyt mieszkaniowy” umożliwiają zaciąganie zobowiązań także bez dużych oszczędności czy posiadania nieruchomości

Tak jak wyżej wspominaliśmy – potrzeba około 10 do 20% wartości zakupowanej lub budowanej nieruchomości. Jakie koszty oznacza to w praktyce? W przypadku dość klasycznych domów jednorodzinnych należy liczyć się z wydatkiem około 50 do 150 tys. zł. Większe lub droższe nieruchomości oznaczają konieczność posiadania wyższych kwot. Dlatego właśnie kredyty hipoteczne są dość ograniczone, jeśli chodzi o dostępność.

Przy zaciąganiu tego rodzaju zobowiązań warto wiedzieć, czym jest wskaźnik LTV. W razie braku odpowiedniej wiedzy najlepiej korzystać z pomocy doradcy finansowego. Taka pomoc będzie szczególnie istotna przy hipotece.