Wskaźnik LTV co musisz o nim wiedzieć?

Skrót LTV pochodzi od angielskiego wyrażenia loan to value, czyli w bezpośrednim tłumaczeniu kredyt (bądź pożyczka) do wartości. Samo w sobie niewiele to mówi i wciąż paść może pytanie, LTV co to w takim razie jest.  Wytłumaczmy więc na czym polega ten wskaźnik i do czego się go stosuje. Jeśli poszukujemy informacji na temat tego, czym jest wskaźnik LTV kredyt hipoteczny zapewne już został przez nas zaciągnięty, bądź aktualnie go rozważamy. Stosuje się go bowiem właśnie w odniesieniu do kredytów hipotecznych.

Reprezentuje on wartość udzielonego kredytu (loan) w stosunku do wartości nieruchomości, na którą nałożona była hipoteka (value). Poza kredytami hipotecznymi LTV ma zastosowanie także przy innego rodzaju pożyczkach czy kredytach, gdzie zabezpieczenie kredytu ma namacalną wartość. Mowa tu na przykład o pożyczkach pod zastaw samochodu czy pożyczkach w lombardzie. Najczęściej jednak wspomina się o tym wskaźniku właśnie w kontekście kredytów hipotecznych, gdzie hipoteką zostaje obciążona nieruchomość.

Dlaczego wskaźnik ten jest istotny i po co banki go obliczają? To bardzo proste. Im niższy wskaźnik LTV, tym mniejszą część nieruchomości finansuje bank. Jest wobec tego większa szansa, że w razie niespłacania przez dłużnika rat i sprzedaży nieruchomości, bank odzyska całą pożyczoną kwotę. Nie udziela się obecnie kredytów z LTV równym 100%, ponieważ przy takim LTV kredyt pokrywa całość kosztu nieruchomości. Wkład własny obecnie musi być wniesiony przez każdego bez wyjątku i wynosi minimum 10 lub 20%.

W tym pierwszym wariancie konieczne jest jednak zabezpieczenie kredytu także ubezpieczeniem, a więc wyższy jest jego koszt. W ten sposób znacznie zmniejsza się dla banku ryzyko związane z udzielaniem kredytów hipotecznych. Wiele osób prawdopodobnie pamięta, że jeszcze do stosunkowo niedawna zasady związane z zaciąganiem kredytów hipotecznych nie były tak surowe. Obecne przepisy są pokłosiem różnych zawirowań na polskim rynku finansowym, w tym między innymi sytuacji z kredytami zaciągniętymi we frankach.

W 2013 roku Komisja Nadzoru Finansowego wydała Rekomendację S, do której wszystkie banki musiały się bezwzględnie zastosować. Od tej pory była ona kilkukrotnie nowelizowana. To właśnie ona dyktuje między innymi zasadę minimalnego wkładu własnego. Wystarczy wyobrazić sobie sytuację, w której bank pożycza komuś dokładnie 1 milion złotych na nieruchomość z zerowym wkładem własnym, po czym kredyt nie jest spłacany i nieruchomość trzeba sprzedać. W teorii warta była ona dokładnie tyle, ile dłużnik pożyczył, czyli 1 milion. Od tego czasu jej wartość mogła się obniżyć, a dodatkowo z racji specyfiki tego typu aukcji zazwyczaj nieruchomości sprzedaje się znacznie poniżej ceny rynkowej. Oznacza to, że bank byłby prawdopodobnie mocno stratny.

Jeśli zaś kredyt zostałby udzielony na wartą 1 milion nieruchomość, ale z wkładem własnym 20% (czyli z LTV o wysokości 80%), oznaczałoby to, że w razie czego bank musi sprzedać ją za jedynie 800 tysięcy, aby nie być przy tym kredycie na minusie. Z kolei kredyty z LTV przewyższającym 100% byłyby już całkowitym szaleństwem ze strony kredytodawcy, ponieważ oznaczałyby, że więcej on pożycza, niż jest w stanie ewentualnie odzyskać. Co ciekawe, dopóki to również nie zostało przez Komisję Nadzoru Finansowego zabronione, do takich sytuacji także dochodziło – często zdarzały się kredyty hipoteczne ze wskaźnikiem LTV w okolicach 110%,

Im niższy wskaźnik LTV, tym większe szanse na otrzymanie kredytu i mniejszy jego koszt. Wobec tego jeśli zaciągamy kredyt z korzystnym wskaźnikiem LTV, byłoby nam na rękę, gdyby już taki pozostał przez cały okres spłaty kredytu. Rzeczywistość jest jednak inna. Na bankach ciąży odpowiedzialność sprawdzania przynajmniej raz do roku, czy wskaźnik LTV wciąż utrzymuje się na bezpiecznym poziomie (czyli 80% lub 90% dla kredytu zabezpieczonego ubezpieczeniem).

Jeśli jego wartość się nie zmieniła lub spadła, nic się w kredycie nie zmienia. Jeśli jednak wskaźnik LTV wzrósł powyżej górnej granicy, może się to wiązać z nieprzyjemnymi konsekwencjami. W ostateczności nawet z wypowiedzeniem przez bank umowy kredytowej, ale w praktyce zazwyczaj kończy się na konieczności dodatkowego zabezpieczenia kredytu (na przykład wzięcia na niego ubezpieczenia, jeśli wcześniej się tego nie zrobiło). Z jakiego powodu LTV może wzrosnąć? Przede wszystkim z powodu nagłego załamania na rynku nieruchomości, które obniży ich wartość.

Może się jednak także zdarzyć, że z jakiegoś powodu obniży się wartość tej konkretnej nieruchomości, na którą nałożona jest hipoteka (na przykład zostanie ona częściowo zniszczona). Co zaś możemy zrobić, jeśli chcemy LTV obniżyć, aby kredyt w ogóle dostać bądź zmniejszyć jego koszt? Są na to tylko dwa sposoby. Pierwszy to wniesienie większego wkładu własnego, a drugi – znalezienie nieruchomości o mniejszej wartości. Innego rozwiązania nie ma. Należy pamiętać, że w procesie wnioskowania o kredyt hipoteczny to profesjonalny rzeczoznawca będzie tym, który określi wartość danej nieruchomości. Nie można więc liczyć na to, że zaniży się jej wartość i w ten sposób obniży LTV.

Jeżeli interesuje nas wskaźnik LTV wzór potrzebny do jego obliczenia jest na szczęście bardzo prosty. Wystarczy, że podzielimy kwotę kredytu przez kwotę wartości nieruchomości, a następnie pomnożymy otrzymany wynik razy 100%. Wzór ten można zapisać w następujący sposób: (K/WN) x 100%, gdzie K to kwota kredytu, a WN – wartość nieruchomości. Wynik należy podawać w procentach. Jednak LTV wzór to nie jedyna odpowiedź na pytanie „wskaźnik LTV jak liczyć?”. Zawsze można skorzystać w tym celu z jednego z internetowych kalkulatorów, gdzie wystarczy tylko wprowadzić kwotę kredytu i wartość nieruchomości, a narzędzie wykona obliczenia samodzielnie.

Załóżmy, że chcemy za pomocą kredytu hipotecznego zakupić nieruchomość o wartości 100 tysięcy złotych, z czego 20 tysięcy już posiadamy jako wkład własny. Wobec tego od banku potrzebować będziemy jedynie 80 tysięcy. Działanie w tym przypadku wygląda następująco: (80000/100000) x 100% = 80%. Wskaźnik LTV wynosi 80%, co oznacza, że kredyt pokrywa 80% wartości nieruchomości, a pozostałe 20% pochodzi ze środków własnych kredytobiorcy. Na przykład LTV w wysokości 50% oznaczałoby, że połowę potrzebnej kwoty dostarczył kredytobiorca, a połowę kredytodawca.

Jeśli chodzi o związane z kredytami i finansami wskaźniki, wskaźnik LTV jest bardzo przyjazny nawet kompletnym laikom. Nie wymaga nawet kalkulatora – z powodzeniem można obliczyć go w myślach. Warto wiedzieć, LTV co to właściwie jest, ponieważ może się to w życiu przydać. Kredyty hipoteczne dla wielu Polaków są smutną koniecznością, gdyż na zakup mieszkania za gotówkę po prostu nie ma szans. W takim wypadku przydatna może okazać się znajomość odpowiedzi na pytanie „wskaźnik LTV jak liczyć?” i ogólna wiedza na temat tego, co się na ten wskaźnik składa, dlaczego istnieje i co oznacza.

Jeśli przewidywane LTV będzie zbyt wysokie, być może wnioskowanie o kredyt w danej chwili będzie z dużym prawdopodobieństwem nieskuteczne. Należy także pamiętać, że LTV jest tylko jednym z wielu wskaźników, które bierze się pod uwagę rozpatrując wniosek o kredyt. Nawet jeśli LTV wynosi bezpieczne 80% lub mniej, to wciąż nie jest powiedziane, że rzeczywiście kredyt zostanie przyznany. Dużo zależy też od chociażby zdolności kredytowej. Nawet przy wysokim wkładzie własnym bank nie będzie szczególnie skory udzielić kredytu osobie, która nie będzie miała ewidentnie funduszy, aby spłacać comiesięczną ratę. Bardzo istotna jest także historia kredytowa – szereg niespłacanych na czas zobowiązań może stanowić znaczną przeszkodę w uzyskaniu kredytu mimo niskiego wskaźnika LTV.