Jak uzyskać kredyt na mieszkanie? – poradnik krok po kroku

Wszystko to sprawia, że kredyt na mieszkanie jawi się jako wyjątkowo trudny do uzyskania. A jak jest naprawdę? W tym artykule dowiesz się, jak dostać kredyt hipoteczny, jak wysoki powinien być wkład własny, jakie dokumenty trzeba dostarczyć, żeby uzyskać kredyt na mieszkanie, czy do kredytu hipotecznego potrzebni są żyranci czy też jak obliczyć zdolność kredytową. Jeżeli chcesz dowiedzieć się, jak uzyskać kredyt na mieszkanie, to zapraszamy do lektury!

Aby otrzymać kredyt hipoteczny, trzeba spełnić kilka podstawowych warunków stawianych przez bank. Największe znaczenie ma przede wszystkim odpowiednia zdolność kredytowa, wkład własny oraz komplet wymaganych dokumentów. Ponieważ kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem zaciąganym często na kilkadziesiąt lat, bank dokładnie sprawdza sytuację finansową wnioskodawcy.

Jak dostać kredyt na mieszkanie? Jednym z wymogów jest odpowiednia zdolność kredytowa. Bank analizuje przede wszystkim wysokość i stabilność dochodów, formę zatrudnienia, aktualne zobowiązania finansowe oraz koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Duże znaczenie ma również historia kredytowa w BIK, która pokazuje, czy wcześniejsze zobowiązania były spłacane terminowo.

Kolejnym istotnym elementem jest wkład własny. W większości banków wynosi on co najmniej 20% wartości nieruchomości, choć w niektórych przypadkach możliwe jest uzyskanie kredytu z niższym wkładem, np. na poziomie 10%, pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia.

Oprócz tego bank ocenia także nieruchomość, która ma zostać sfinansowana kredytem, ponieważ to ona stanowi zabezpieczenie zobowiązania. Znaczenie ma jej wartość, stan prawny oraz możliwość ustanowienia hipoteki.

Kredyt hipoteczny mogą otrzymać osoby pełnoletnie posiadające zdolność kredytową, stabilne źródło dochodu i pozytywną historię kredytową. W każdym przypadku bank chce mieć pewność, że kredytobiorca będzie w stanie regularnie spłacać raty przez wiele lat, dlatego dokładnie analizuje jego sytuację finansową. O kredyt hipoteczny mogą ubiegać się m.in.:

• osoby zatrudnione na umowę o pracę,
• osoby prowadzące działalność gospodarczą,
• osoby pracujące na umowach cywilnoprawnych (np. umowa zlecenie lub umowa o dzieło),
• małżeństwa lub partnerzy, którzy składają wspólny wniosek kredytowy.

Dodatkowo banki zwracają uwagę na wiek kredytobiorcy – najczęściej wymagają, aby kredyt został całkowicie spłacony przed osiągnięciem 70-75 roku życia.

Za jeden z najważniejszych czynników decydujących o tym, czy bank udzieli kredytu na zakup mieszkania, uznaje się zdolność kredytową. Instytucja finansowa analizuje przede wszystkim sytuację finansową wnioskodawcy oraz jego dotychczasową historię spłaty zobowiązań. Warto wiedzieć, że na jej poziom wpływa kilka elementów takich jak:

• wysokość i stabilność dochodów – im wyższe i bardziej regularne dochody, tym większa szansa na uzyskanie wyższej kwoty kredytu,
• forma zatrudnienia – banki najchętniej kredytują osoby zatrudnione na umowę o pracę, ale akceptują także działalność gospodarczą czy umowy cywilnoprawne,
• aktualne zobowiązania finansowe – inne kredyty, pożyczki, limity na kartach kredytowych czy debet w koncie mogą obniżyć zdolność kredytową,
• liczba osób w gospodarstwie domowym – większa liczba osób na utrzymaniu oznacza wyższe koszty życia, co może zmniejszyć maksymalną kwotę kredytu,
• historia kredytowa w BIK – terminowa spłata wcześniejszych zobowiązań działa na korzyść kredytobiorcy, natomiast opóźnienia mogą utrudnić uzyskanie finansowania.

Bank bierze pod uwagę także takie kwestie jak wiek kredytobiorcy, poziom wkładu własnego czy koszty utrzymania gospodarstwa domowego.

Jednym z podstawowych warunków uzyskania kredytu hipotecznego jest posiadanie wkładu własnego. Część wartości nieruchomości musimy sfinansować z własnych środków, a bank pokryje pozostałą część w formie kredytu.

Obecnie standardem w większości banków jest wkład własny na poziomie około 20% wartości nieruchomości. W niektórych przypadkach możliwe jest uzyskanie kredytu z 10% wkładem własnym, jednak zazwyczaj wiąże się to z dodatkowymi kosztami, np. ubezpieczeniem brakującej części wkładu.

Oznacza to, że przy nieruchomości wartej przykładowo 200 tys. zł wkład własny powinien wynosić około 40 tys. zł, a w przypadku minimalnego poziomu 10% – 20 tys. zł. Warto pamiętać, że im wyższy wkład własny, tym korzystniejsze mogą być warunki kredytu. Banki często oferują wtedy niższą marżę lub lepsze oprocentowanie, ponieważ ryzyko kredytowe jest mniejsze.

A co w sytuacji, gdy nie posiadamy wymaganej przez bank kwoty wkładu własnego? Czy w ogóle możliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego bez oszczędności? Choć w większości przypadków banki wymagają wkładu własnego, brak odpowiednich środków nie zawsze przekreśla szansę na kredyt hipoteczny. Istnieje tutaj kilka rozwiązań – poznaj je:

• pożyczka od rodziny – jednym z najprostszych rozwiązań jest wsparcie finansowe od bliskich, np. rodziców lub dziadków. Taka pożyczka często udzielana jest bez odsetek, dzięki czemu można szybciej zgromadzić potrzebne środki na wkład własny,
• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – niektóre banki oferują możliwość uzyskania kredytu z niższym wkładem własnym, np. 10%. W takiej sytuacji brakującą część zabezpiecza ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Rozwiązanie to zwiększa koszt kredytu, ale pozwala uzyskać finansowanie nawet przy mniejszych oszczędnościach,
• zabezpieczenie kredytu inną nieruchomością – jeśli posiadasz inną nieruchomość, np. mieszkanie, dom lub działkę, bank może uznać ją za dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Dzięki temu możliwe jest uzyskanie finansowania bez konieczności wniesienia pełnego wkładu własnego. W niektórych przypadkach zabezpieczeniem może być także nieruchomość należąca do członka rodziny,
• działka budowlana jako wkład własny – jeżeli planujesz budowę domu i posiadasz już działkę budowlaną, jej wartość może zostać uznana za wkład własny. Zazwyczaj przyjmuje się wartość wskazaną w akcie notarialnym, choć w niektórych przypadkach bank może wymagać wyceny wykonanej przez rzeczoznawcę.

W pierwszej kolejności bank potrzebuje dokumentów potwierdzających dochody i sytuację zawodową wnioskodawcy. Najczęściej są to:

• zaświadczenie od pracodawcy o wysokości dochodów, zwykle z ostatnich 3, 6 lub 12 miesięcy,
• roczne rozliczenie podatkowe (PIT) za poprzedni rok,
• wyciągi z rachunku bankowego, szczególnie z konta, na które wpływa wynagrodzenie.

Jeżeli kredytobiorca posiada inne zobowiązania finansowe, bank może poprosić również o dokumenty dotyczące aktualnych kredytów lub pożyczek, np. umowy kredytowe, harmonogramy spłat lub zaświadczenie z banku o wysokości pozostałego zadłużenia. Drugą grupę stanowią dokumenty dotyczące samej nieruchomości, która ma zostać kupiona lub wybudowana. Ich liczba zależy od rodzaju inwestycji. Zazwyczaj wymagane są m.in.:

• odpis z księgi wieczystej nieruchomości/wycena rzeczoznawcy,
• umowa przedwstępna zakupu lub umowa deweloperska,
• dokumenty dotyczące inwestycji – w przypadku budowy domu mogą to być np. pozwolenie na budowę, projekt budowlany czy kosztorys prac.

Zakres wymaganych dokumentów jest zwykle najmniejszy przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego, nieco większy przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego, a największy przy budowie domu. Po złożeniu kompletu dokumentów bank analizuje wniosek kredytowy i podejmuje decyzję o przyznaniu finansowania.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby dostać kredyt na własną działalność gospodarczą? Osoby prowadzące własną działalność nie mogą zanieść do banku umowy o pracę. W takim razie, w jakie dokumenty trzeba się zaopatrzyć, żeby nie zostać odprawionym z kwitkiem?

• zaświadczenia o nadaniu numeru NIP i numeru REGON,
• zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności bądź zaświadczenie z KRS,
• zaświadczenie o niezaleganiu z płatnościami na rzecz Urzędu Skarbowego i ZUS,
• dokumenty księgowe potwierdzające osiągane dochody.

Poza tym możliwe jest, że dany bank ma swój własny formularz do uzupełnienia przez osoby prowadzące działalność gospodarczą, które chcą starać się o kredyt. Aby zaoszczędzić czas, warto sprawdzić na stronie wybranego banku, czy jest on dostępny do pobrania i wydrukować go oraz wypełnić samodzielnie.

Banki z reguły wolą udzielać kredytów osobom pracującym, co nie oznacza, że renciści i emeryci nie mają w nich czego szukać. Zwłaszcza jeśli otrzymywane przez nich świadczenia są odpowiednio wysokie. Ważne jest jednak, aby móc je odpowiednio udokumentować. Wobec tego konieczne będzie zaopatrzenie się w następujące dokumenty:

• dowód otrzymania ostatniego świadczenia (czyli na przykład poświadczenie o otrzymaniu emerytury za poprzedni miesiąc),
• decyzja z informacją o przyznaniu danego świadczenia.

Renciści muszą zadbać, aby dostarczony przez nich dokument informujący o przyznaniu im renty zawierał również dane na temat tego, na jak długi czas została ona przyznana.

Wiele osób uzyskuje również dochody z innych źródeł niż praca, czy to na umowę o pracę, umowę zlecenie czy umowę o dzieło. Je także warto wykazać podczas składania wniosku o kredyt, ponieważ mogą pozytywnie wpłynąć na ostateczną decyzję banku. Jakie dokumenty konkretnie będą potrzebne?

• Jeśli zarabiamy z tytułu umowy najmu – umowa wraz z wszystkimi jej aneksami.
• Gdy zarabiamy z tytułu dywidend – zaświadczenie potwierdzające ich wysokość.
• Zaświadczenie lub oświadczenie o innych dochodach.

Procedura zaciągnięcia kredytu hipotecznego to kilka etapów, które są dość czasochłonne – należy mieć na uwadze, że zabiorą więcej czasu niż w przypadku starania się np. o kredyt gotówkowy. Wynika to z tego, że bank ocenia nie tylko sytuację finansową kredytobiorcy, ale też samą nieruchomość, która będzie zabezpieczeniem zobowiązania. Najczęściej odbywa się to w takich krokach jak:

1. Ocena swojej sytuacji finansowej – na początku warto sprawdzić, jak wygląda Twoja zdolność kredytowa, ile wynosi wymagany wkład własny i jakiej kwoty kredytu realnie możesz szukać. To dobry moment, by przeanalizować dochody, wydatki i aktualne zobowiązania.
2. Wybór nieruchomości – wybór mieszkania, domu albo działki i zgromadzenie podstawowych dokumentów dotyczących nieruchomości. Ich zakres zależy od tego, czy kupujesz lokal z rynku pierwotnego, wtórnego czy planujesz budowę domu.
3. Porównanie ofert banków – warto porównać propozycje kilku banków. Znaczenie ma nie tylko oprocentowanie, ale też prowizja, wysokość raty, wymagany wkład własny, koszty dodatkowe i warunki wcześniejszej spłaty.
4. Złożenie wniosku kredytowego – następnie składasz wniosek o kredyt hipoteczny wraz z wymaganymi dokumentami. Bank analizuje wtedy Twoje dochody, historię kredytową, zatrudnienie i sytuację finansową, a także dokumenty dotyczące nieruchomości.
5. Analiza zdolności kredytowej i nieruchomości – po złożeniu wniosku bank przeprowadza szczegółową ocenę. Sprawdza, czy będziesz w stanie terminowo spłacać kredyt, a także ocenia wartość i stan prawny nieruchomości, na której ma zostać ustanowiona hipoteka.
6. Decyzja kredytowa – zawiera najważniejsze warunki finansowania, takie jak kwota kredytu, okres spłaty, oprocentowanie czy wymagane zabezpieczenia.
7. Podpisanie umowy kredytowej – po zaakceptowaniu warunków następuje podpisanie umowy. To moment, w którym warto dokładnie przeczytać wszystkie zapisy, zwłaszcza dotyczące kosztów, harmonogramu spłat i zasad wcześniejszej spłaty kredytu.
8. Uruchomienie kredytu – na końcu bank wypłaca środki jednorazowo albo w transzach, w zależności od celu kredytu. Przy zakupie mieszkania pieniądze trafiają do sprzedającego lub dewelopera, a przy budowie domu wypłata często odbywa się etapami.

Program Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, znany też jako „Mieszkanie bez wkładu własnego”, umożliwia uzyskanie kredytu hipotecznego bez konieczności posiadania oszczędności na wkład własny. Zamiast niego bank otrzymuje gwarancję od państwa, udzielaną przez Bank Gospodarstwa Krajowego.

Oznacza to, że część kredytu – odpowiadająca wkładowi własnemu – jest gwarantowana przez BGK, dzięki czemu bank może udzielić finansowania nawet wtedy, gdy kredytobiorca nie dysponuje wymaganymi oszczędnościami. Warto przypomnieć, że standardowo banki wymagają wkładu własnego w wysokości co najmniej 10-20% wartości nieruchomości. W programie RKM tę część zastępuje gwarancja BGK, która może wynosić maksymalnie 20% wartości nieruchomości, ale nie więcej niż 100 tys. zł.

Kredytobiorca spłaca więc kredyt tak samo, jak przy zwykłym kredycie hipotecznym – różnica polega jedynie na tym, że nie musi posiadać własnych oszczędności na start. Jak uzyskać kredyt hipoteczny w ramach programu? Proces wygląda podobnie jak przy standardowym kredycie hipotecznym, czyli:

• sprawdzenie zdolności kredytowej,
• wybór nieruchomości,
• złożenie wniosku o kredyt w banku uczestniczącym w programie,
• uzyskanie gwarancji wkładu własnego od BGK,
• podpisanie umowy kredytowej i uruchomienie kredytu.

Z programu RKM mogą skorzystać osoby bez wkładu własnego, mające zdolność kredytową i spełniające warunki programu dotyczące m.in. posiadania lub nieposiadania innych nieruchomości. Skierowany jest przede wszystkim do osób, które są w stanie spłacać kredyt, ale nie zdążyły zgromadzić oszczędności potrzebnych na wkład własny.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to uregulowanie zobowiązania przed terminem określonym w umowie z bankiem. Jest to możliwe na dwa sposoby – całkowita wcześniejsza spłata lub częściowa nadpłata. Zobacz, czym się różnią:

• całkowita wcześniejsza spłata kredytu – polega na jednorazowym uregulowaniu całego pozostałego zadłużenia. Po spłacie bank zamyka kredyt, a hipoteka zostaje wykreślona z księgi wieczystej nieruchomości,
• częściowa nadpłata kredytu – polega na wpłacaniu dodatkowych kwot ponad standardową ratę. Dzięki temu zmniejsza się kapitał pozostały do spłaty, co może obniżyć wysokość kolejnych rat lub skrócić okres kredytowania.

W wielu przypadkach wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może przynieść realne oszczędności, ponieważ odsetki naliczane są od pozostałego kapitału. Im szybciej zmniejszy się saldo zadłużenia, tym mniej odsetek zapłacisz w całym okresie kredytowania. Warto jednak pamiętać, że niektóre banki mogą pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu, szczególnie w pierwszych latach trwania umowy.