Jak uzyskać kredyt na mieszkanie? – poradnik krok po kroku

Wszystko to sprawia, że kredyt na mieszkanie jawi się jako wyjątkowo trudny do uzyskania. A jak jest naprawdę? W tym artykule dowiesz się, jak dostać kredyt hipoteczny, jak wysoki powinien być wkład własny, jakie dokumenty trzeba dostarczyć, żeby uzyskać kredyt na mieszkanie, czy do kredytu hipotecznego potrzebni są żyranci czy też jak obliczyć zdolność kredytową. Jeżeli chcesz dowiedzieć się, jak uzyskać kredyt na mieszkanie, to zapraszamy do lektury!

Opublikowane niedawno statystyki pokazują, że przeżywamy w Polsce prawdziwy boom rynku nieruchomości, a tym samym wiele osób chce dostać kredyt hipoteczny. Biuro Informacji Kredytowej (BIK) poinformowało, że w samym tylko sierpniu 2018 roku o kredyt hipoteczny wnioskowało 35,5 tysiąca osób – to wzrost aż o 13,7% względem analogicznego okresu w ubiegłym roku. Z kolei w raporcie AMRON-SARFiN Związku Banków Polskich czytamy, iż w pierwszych dwóch kwartałach tego roku Polacy zaciągnęli prawie 110 tysięcy kredytów hipotecznych na łączną kwotę 27 miliardów złotych! Dodatkowo, według danych na koniec czerwca, w naszym kraju funkcjonowało ponad 2,2 miliona czynnych umów o kredyt mieszkaniowy o łącznej wartości ponad 400 miliardów złotych. Widać więc, że Polacy pożyczają pieniądze na własne “M” często i chętnie, zaś banki nie mają dużych obiekcji w udzielaniu takiego finansowania. Chcąc jednak odpowiedzieć sobie na pytanie, jak uzyskać kredyt na mieszkanie, musimy pamiętać o kilku kluczowych kwestiach. Zanim więc przyjdzie ci do głowy symulacja kredytu hipotecznego, zapoznaj się z najważniejszymi parametrami dotyczącymi tego niezwykle popularnego produktu bankowego i sprawdź jaka zdolność kredytowa będzie Ci potrzebna.

Na terenie naszego kraju działa kilkanaście banków, które mają w swojej ofercie kredyt na mieszkanie. Który jednak udziela ich najwięcej i który uchodzi za najlepszy do zaciągania tego typu zobowiązania? Cóż, zależy to nie tylko od samej oferty banku, jej zmienności w czasie, ale przede wszystkim od potrzeb i możliwości klientów. Przykład? Kredyt hipoteczny PKO postrzegany jest jako jedna z bardzo korzystnych ofert, jednak nie wszyscy wiedzą o tym, że najbardziej pożądanym kredytobiorcą jest tam osoba otrzymująca wynagrodzenie w oparciu o umowę o pracę na czas nieokreślony. Dla klienta, który zarabia dobrze lub bardzo dobrze, ale w oparciu o umowę cywilnoprawną (czyli umowę o dzieło bądź umowę zlecenia), kredyt hipoteczny w PKO może być w zasadzie nieosiągalny. Lepszym, bo realnym, rozwiązaniem dla kogoś takiego będzie produkt uzyskany w banku o mniejszym prestiżu, o zapewne wyższej marży, oprocentowaniu i, generalnie, gorszych warunkach spłaty.

Owszem, ostatecznie ten kredyt na mieszkanie będzie droższy, jednak dzięki bardziej liberalnemu podejściu do obliczania zdolności kredytowej i, co za tym idzie, lepszemu według zasad stosowanych przez tę konkretną placówkę scoringowi, da klientowi pracującemu w oparciu o umowę o dzieło bądź umowę zlecenie szansę na wymarzone, własne lokum. Oczywiście, warto śledzić promocje w różnych bankach, porównywać ich warunki i trzymać rękę na pulsie, jednak w razie jakichkolwiek pytań czy wątpliwości warto również poradzić się specjalisty. Pamiętajmy bowiem, że wpisywanie w internetową wyszukiwarkę haseł takich jak „BZ WBK kredyt hipoteczny” albo „Millenium kredyt hipoteczny” da nam dziesiątki artykułów, opinii i wpisów, często wzajemnie się wykluczających. I zamiast poszerzyć swoją wiedzę w tym zakresie, wpadniemy tylko w chaos i panikę, próbując połączyć lawinę informacji w jedną, logiczną całość i znaleźć najlepszy kredyt na mieszkanie dla siebie.

Jak dostać kredyt na mieszkanie dla młodych? Jak już wskazaliśmy, kredyt na mieszkanie jest marzeniem wielu młodych ludzi, często, niestety, nieosiągalnym – czy to z powodu zbyt niskich zarobków, czy to z powodu braku umowy o pracę, czy to z powodu kombinacji tych i innych czynników, skutkującej niezadowalającym wynikiem scoringu i słabą zdolnością kredytową. W ostatnich latach ogromnie popularnym programem było wspierany przez państwo Mieszkanie dla Młodych. Warunki, w ramach których przyznawano to finansowanie, zakładały pomoc w spłacie rat, co dla wielu wchodzących dopiero w dorosłe życie obywateli miało szansę na własne “M”. Niestety, rok 2018 był ostatnim, w którym można było uzyskać kredyt hipoteczny w ramach tego wsparcia. Rząd zapowiadał zastąpienie Mieszkania dla Młodych innym programem o roboczej nazwie “Mieszkanie Plus”, polegający jednak nie tyle na dopłacie do zaciąganego kredytu, ale budowie tanich, dofinansowywanych przez państwo mieszkań.

Kiedy w polu naszego zainteresowania znajduje się kredyt na mieszkanie, natychmiast zaczynamy zastanawiać się, na co dokładnie będzie nas stać? Czy będzie to ustawna kawalerka, ładne dwa pokoje z oddzielną kuchnią, a może przestronne M3 z tarasem i garderobą? Inni marzą zaś o własnym domu, czy to z rynku pierwotnego, czy to wtórnego, czy to wybudowanym od podstaw, zgodnie z wymarzonym projektem. Wtedy pospiesznie wpisujemy w wyszukiwarkę hasło “oblicz ratę kredytu hipotecznego” i dowiadujemy się, że nasze możliwości… są bardzo różne w zależności od tego, na ofertę którego banku się zdecydujemy, na jaki wkład własny będzie nas stać, czy wybierzemy raty malejące czy równe, czy zdecydujemy się na otwarcie rachunku i przelewaniu tam naszej pensji albo na wzięcie karty kredytowej, i tak dalej, i tak dalej. Jeżeli już na początku drogi po kredyt na mieszkanie przeraża cię ilość formalności, spraw, które trzeba załatwić, wyborów, których trzeba dokonać i urzędów, które trzeba odwiedzić – spokojnie, to nie takie straszne, jak mogłoby się wydawać. Pierwszym krokiem powinno być bowiem uzbrojenie się w doświadczonego, konkretnego doradcę, który pomoże ci uporządkować całą wiedzę i sprawnie przeprowadzi cię przez gąszcz ofert, promocji, zasad i przepisów. A jednym z pierwszych jego kroków będzie obliczenie zdolności kredytowej i wskazanie, w którym z banków o kredyt na mieszkanie będzie się ubiegać najkorzystniej.

Po pierwsze, czy mamy pieniądze na wkład własny? A jeżeli nie, to jak zdobyć środki na wkład własny? I najważniejsze: jaka w ogóle jest wysokość wkładu własnego? Minimalna ustawowa wysokość wkładu własnego w 2018 roku wynosi 10% wartości nieruchomości i większość banków honoruje właśnie taką wartość. Są jednak banki – szczególnie te, w których oferty na kredyt hipoteczny są atrakcyjne, czyli przede wszystkim o niskim oprocentowaniu i prowizji – które wymagają 15%, a nawet i 20% wkładu własnego. W przypadku kredytu mieszkaniowego na nieruchomość o przykładowej wartości 200 tysięcy złotych wysokość wymaganego wkładu własnego wahać może się więc od 20 tysięcy do aż 40 tysięcy złotych! Zazwyczaj oczywiście im wyższy ponad wymagania banku wkład własny, tym lepiej – dzięki temu ostateczna kwota kredytu będzie niższa, często możemy też w ten sposób liczyć na niższe oprocentowanie czy prowizję. Z drugiej jednak strony pamiętać musimy o tym, żeby nie przeznaczać wszystkich naszych środków na wkład własny za wszelką cenę – czasem nadwyżkę nad wymaganą kwotę lepiej odłożyć na nieprzewidziane wydatki, które zdarzają się przy nabywaniu nieruchomości, niż “zamrażać je” we wkładzie własnym.

Co jednak w sytuacji, w której nie posiadamy wymaganej przez bank kwoty wkładu własnego? I czy w ogóle możliwy jest kredyt hipoteczny bez wkładu własnego? Odpowiedź nie jest jednoznaczna, jednak dla tych wszystkich, którzy borykają się z problemem niskiego bądź zerowego wkładu własnego mamy dobrą wiadomość: istnieją sposoby, żeby sobie z tym poradzić i otrzymać kredyt na mieszkanie. Do najpewniejszych rozwiązań należą cztery: pożyczka u bliskich – jeżeli nasi rodzice lub dziadkowie są w stanie pożyczyć nam środki, zazwyczaj przecież bez odsetek, warto rozważyć skorzystanie z takiej opcji, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to z kolei propozycja, którą przygotowały niektóre banki, które chcą wyjść naprzeciw klientom spełniającym wszystkie inne kryteria, jednak nie posiadającym odpowiednich oszczędności.

Ubezpieczenie to zwiększa ostateczną kwotę kredytu i jego koszty, jednak w zamian bank pożycza nam nie tylko pieniądze na zakup mieszkania, domu lub jego budowę, ale również na wymagany ustawowo wkład własny, zabezpieczenie inną nieruchomością – jeżeli posiadasz dom, mieszkanie lub grunty, bank może uznać je za zabezpieczenie kredytu i zrezygnować z wymogu wniesienia wkładu własnego. Co ważne, na takiej nieruchomości nie może być ustanowiona hipoteka na rzecz innego kredytodawcy i nie może mieć ona również służebności osobistej. Wiele banków zgadza się również na zabezpieczenie także w postaci nieruchomości należącej do innej osoby – na przykład rodziców lub partnera życiowego, zabezpieczenie działką pod budowę domu – jeżeli posiadasz już działkę, na której chcesz wybudować swój wymarzony dom, może ona stanowić wkład własny. Oczywiście nie może być ona obciążona innym kredytem, hipoteką lub służebnością. To popularne rozwiązanie, zaś za wartość działki uznaje się zazwyczaj kwotę podaną na akcie notarialnym. Jeżeli jednak zależy nam na podwyższeniu wysokości wkładu własnego lub wiemy, że wartość działki uległa podwyższeniu, możemy skorzystać z usług rzeczoznawcy.

Kolejną ważną kwestią jest obliczenie zdolności kredytowej, na podstawie której przyznany – bądź nie – zostanie nam kredyt na mieszkanie. Co należy wiedzieć o zdolności kredytowej, jej obliczaniu i budowaniu ? Przede wszystkim na zdolność kredytową składa się wiele elementów. Do najważniejszych należą:

• wysokość dochodów w ujęciu miesięcznym,
• rodzaj umowy, na podstawie której jesteśmy zatrudnieni (czy jest to umowa o pracę – na czas określony lub nieokreślony, umowa cywilnoprawna lub kontrakt), bądź działalność gospodarcza,
• miesięczne zobowiązania – opłaty, abonamenty oraz kredyty i pożyczki,
• miesięczne koszty utrzymania,
• oraz to, czy do tej pory spłacaliśmy nasze zobowiązania terminowo.

Pamiętać trzeba, że bank może być też zainteresowany innymi kwestiami: w jakim jesteśmy wieku, ile osób mamy na utrzymaniu, jaki zawód wykonujemy i czy mamy polisę na życie. Naszą zdolność kredytową sprawdzają zazwyczaj specjalne bankowe algorytmy, często wspierane przez przeszkolonych analityków. Dla zbudowania wiarygodnej, mocnej zdolności kredytowej ważne są nie tylko same dochody, ale również nie zaleganie z opłatami (ratami kredytów czy spłatą kart kredytowych, ale i regularnym opłacaniem np. abonamentów telefonicznych), stabilne zatrudnienie i koszty utrzymania.

No dobrze, wiemy już, jaka powinna być wysokość wkładu własnego, czym jest zdolność kredytowa i jak ją budować. Czas zatem, żeby odpowiedzieć sobie na pytanie, jakie dokumenty trzeba dostarczyć, żeby ubiegać się o kredyt hipoteczny? Jako, że kredyt na mieszkanie jest poważnym, zazwyczaj długoletnim zobowiązaniem, lista dokumentów nie jest krótka: dokumenty potwierdzające nasze dochody, czyli przede wszystkim zaświadczenie od pracodawcy o uzyskiwanych dochodach (zazwyczaj z ostatnich trzech, sześciu lub dwunastu miesięcy), rozliczenie podatku od osób fizycznych za poprzedni rok oraz wyciągi ze wszystkich kont – w szczególności tych, na które wpływa nasze wynagrodzenie, umowy wszystkich innych kredytów i pożyczek wraz z harmonogramem spłat (czasem również wraz z zaświadczeniem z danego banku o aktualnej wysokości zadłużenia), dokumentacja na temat samej nieruchomości – co do zasady jest ich mniej w przypadku mieszkania pochodzącego z rynku pierwotnego, nieco więcej przy zakupie mieszkania znajdującego się na rynku wtórnym, oraz najwięcej w przypadku budowy domu (czy to z deweloperem czy tzw. systemem gospodarczym, czyli własnymi siłami lub z pomocą podwykonawców).

Skompletowanie wszystkich tych dokumentów nie jest łatwe i zabiera trochę czasu, zatem ubieganie się o kredyt hipoteczny trwa zazwyczaj kilka tygodni. Sam proces też nie należy do najłatwiejszych, bywa zaś uciążliwy i wymagający biegłości w kontaktach z bankiem. Warto zatem skorzystać z usług doświadczonego pośrednika kredytowego, który przeprowadzi nas przez tę drogę sprawnie i skutecznie.

Jakie warunki trzeba spełnić aby dostać kredyt na własną działalność gospodarczą? Osoby prowadzące własną działalność nie mogą przecież zanieść do banku umowy o pracę. W takim razie jakie w jakie dokumenty trzeba się ubezpieczyć, żeby nie zostać odprawionym z kwitkiem?

• zaświadczenia o nadaniu numeru NIP i numeru REGON,
• zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności bądź zaświadczenie z KRS,
• zaświadczenie o niezaleganiu z płatnościami na rzecz Urzędu Skarbowego i ZUS.

Poza tym możliwe jest, że dany bank ma swój własny formularz do uzupełnienia przez osoby prowadzące działalność gospodarczą, które chcą starać się o kredyt. Dla oszczędności czasu warto sprawdzić na stronie wybranego banku, czy jest on dostępny do pobrania i wydrukować go oraz wypełnić samodzielnie.

Banki z reguły wolą udzielać kredytów osobom pracującym, co nie oznacza, że renciści i emeryci nie mają w nich czego szukać. Zwłaszcza, jeśli otrzymywane przez nich świadczenia są odpowiednio wysokie. Ważne jest jednak, aby móc je odpowiednio udokumentować. Wobec tego konieczne będzie zaopatrzenie się w następujące dokumenty:

• dowód otrzymania ostatniego świadczenia (czyli na przykład poświadczenie o otrzymaniu emerytury za poprzedni miesiąc),
• decyzja z informacją o przyznaniu danego świadczenia.

Renciści muszą zadbać, aby dostarczony przez nich dokument informujący o przyznaniu im renty zawierał również dane na temat tego, na jak długi czas została ona przyznana.

Jakie warunki trzeba spełnić żeby dostać kredyt? Jak już zostało wspomniane, ważna jest wysoka zdolność kredytowa, czyli między innymi spore dochody. Wiele osób posiada również inne źródła dochodu niż praca, czy to na umowę o pracę, umowę zlecenie czy umowę o dzieło. Je także warto wykazać podczas składania wniosku o kredyt, ponieważ mogą pozytywnie wpłynąć na ostateczną decyzję banku. Jakie dokumenty konkretnie będą potrzebne?

• jeśli zarabiamy z tytułu umowy najmu – umowa wraz z wszystkimi jej aneksami,
• jeśli zarabiamy z tytułu dywidend – zaświadczenie potwierdzające ich wysokość,
• zaświadczenie lub oświadczenie o innych dochodach.
• Dokumentacja na temat nieruchomości, czyli jaka?

Dokumentacja na temat nieruchomości została wcześniej wspomniana, ale tylko mimochodem. Jeśli interesują nas warunki dostania kredytu, to niewątpliwie ważna będzie także kwestia dokumentacji. Warto bardziej rozwinąć ten temat, aby móc się odpowiednio przygotować na wszystkie związane z zakupem lub budową nieruchomości formalności.

Budowa własnego domu czy mieszkania pozwala na posiadanie pełnej kontroli nad tym, jak będzie ono wyglądało i dostosowanie go w pełni do swoich potrzeb. Jakie warunki trzeba spełnić żeby dostać kredyt na budowę domu? Nie obejdzie się bez sporej ilości dokumentów. Już na początku będziemy musieli dostarczyć ich kilka, a później jeszcze więcej już w trakcie budowy i po jej zakończeniu. Konkretnie chodzi o:

• akt notarialny potwierdzający prawo własności działki,
• odpis z księgi wieczystej działki,
• pozwolenie na budowę,
• wyrys i wypis z ewidencji gruntów,
• jeśli korzystamy z usług podwykonawców – umowy z nimi,
• jeśli mieszkanie zbuduje nam deweloper – umowa z nim,
• projekt budowlany oraz dziennik budowy,
• oryginał harmonogramu prac i ich kosztorysu.
• Dokumentacja w przypadku zakupu domu lub mieszkania

To, jaka konkretnie dokumentacja będzie od nas wymagana zależy przede wszystkim od tego, czy kupujemy dom lub mieszkanie z rynku wtórnego, czy pierwotnego.

• umowa przedwstępna z osobą sprzedającą,
• dokument potwierdzający, że sprzedający ma prawo do nieruchomości,
• odpis z księgi wieczystej,
• poświadczenie wniesienia wymaganego wkładu własnego,
• wycena nieruchomości,
• dokument potwierdzający, że nieruchomość ma dostęp do drogi (w przypadku domów).
• zaświadczenie, że mieszkanie nie zalega z opłatami do spółdzielni mieszkaniowej (w przypadku mieszkań).

• umowa przedwstępna lub rezerwacyjna z deweloperem,
• poświadczenie wniesienia wymaganego wkładu własnego,
• pozwolenie na budowę,
• pozwolenie na użytkowanie nieruchomości (tak zwany odbiór domu),
• dokumenty odnośnie dewelopera: potwierdzenia nadania numeru REGON i NIP, wypis z KRS, wszelkie wymagane pełnomocnictwa,
• dokument potwierdzający, że nieruchomość ma dostęp do drogi (w przypadku domów).
• Jakie dokumenty będą potrzebne przy remoncie?

Kredyt hipoteczny można zaciągnąć nie tylko na budowę lub zakup nieruchomości, ale także na jej remont. Jakie warunki trzeba spełnić aby dostać kredyt na remont? Na pewno trzeba dostarczyć następujące dokumenty:

• odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
• kosztorys koniecznych prac.

Te dokumenty wymagane będą w każdym przypadku. Są jednak także inne, które trzeba dostarczyć w przypadku remontów bardziej poważnych:

• pozwolenie na budowę oraz projekt budowlany,
• plan zagospodarowania działki.

Odpowiedzi na pytanie, jakie trzeba spełniać warunki żeby dostać kredyt, jest bardzo wiele i łatwo się w nich pogubić. Posiadanie wkładu własnego, wysoka zdolność kredytowa, zebranie odpowiednich dokumentów – o tym wszystkim trzeba bezwzględnie pamiętać, jeśli chce się mieć szansę na pozytywne rozpatrzenie wniosku o kredyt hipoteczny. Niektóre warunki kredytu hipotecznego mogą nieco różnić się w poszczególnych bankach, ale w dużej mierze będą bardzo do siebie podobne w każdym z nich. Całą długą i zawiłą procedurę z pewnością wynagrodzi jednak otrzymanie kredytu i możliwość zakupu wymarzonego mieszkania.