Ekspektatywa – na czym polega i kiedy ma zastosowanie?

Pojęcie „ekspektatywa” brzmi jak coś skomplikowanego, dlatego spróbujemy wyjaśnić je jak najprościej. Osobom władającym językiem angielskim słowo to pewnie skojarzy się z hasłem „expect”, czyli „oczekiwać”. Okazuje się, że nie jest to błędna konotacja ekspektatywy. Definicja mówi o niej jak o stanie przejściowym, czyli przyszłej wierzytelności. Co to ekspektatywa w praktyce? Jest to oczekiwanie, aż warunki prawne do powstania prawa majątkowego zostaną spełnione.

Prawo ekspektatywy to szczególny rodzaj roszczenia, spotykany najczęściej na rynku mieszkaniowym. Zanim jednak przejdziemy do konkretów, warto poznać jej charakterystykę. Zacznijmy od tego, że ekspektatywa to prawo własności, które jest dziedziczne. Znaczy to tyle, że w przypadku śmierci jej właściciela, wierzytelność przechodzi na spadkobierców. Mogą oni liczyć nie tylko na przejęcie samego prawa własności, ale również środków pieniężnych. Ekspektatywa jest zbywalna – można ją sprzedawać lub nabywać na rynku wtórnym. Podlega egzekucji komorniczej oraz może być przekazywana jako darowizna.

Zastosowanie ekspektatywy, prawa do przyszłych wierzytelności, jest szerokie. Ze względu na swoją konstrukcję najbardziej popularna jest w branży nieruchomości. Mowa zwłaszcza o przedsięwzięciach deweloperskich i spółdzielniach mieszkaniowych. Ekspektatywa oznacza tutaj, że czekamy, aż konkretne mieszkanie zostanie wyodrębnione z całości inwestycji. Dopiero wtedy można przyznać nam prawo własności.

Ekspektatywa – przykłady z innych branż? Jednym z nich mogą być ubezpieczenia. Zaistnienie tzw. wypadku ubezpieczeniowego powoduje przecież powstanie wierzytelności przyszłej. Zastosowanie ekspektatywy przykładowo ma miejsce również w umowach leasingu. Korzystający z przedmiotu leasingu ma prawo do wykupu np. użytkowanego samochodu. Warunkiem powstania ekspektatywy jest tutaj koniec okresu umowy.

Stronami kontraktu powodującego powstanie ekspektatywy odrębnej własności lokalu są spółdzielnia mieszkaniowa lub deweloper oraz nabywca nieruchomości. Umowa ekspektatywy powinna składać się z kilku niezbędnych elementów:

• zobowiązanie kupującego do pokrywania kosztów inwestycji przypadających na jego lokal,
• zakres rzeczowy prac inwestycyjnych – w przyszłości na tej podstawie określone zostaną koszty budowy mieszkania,
• ustalenie zasad obliczania tych kosztów,
• oznaczenie rodzaju lokalu, jego powierzchni oraz położenia (a także pomieszczeń przynależnych).

Umowę ekspektatywy należy sporządzić w formie aktu notarialnego. Koszt, który trzeba ponieść to tzw. taksa notarialna. Jej wysokość zależy od wartości przedmiotu umowy. Przykładowo, dla transakcji o wartości od 60 tysięcy do 1 miliona złotych, opłata wynosi 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tysięcy.

Zastanawiasz się, w jaki sposób uzyskać kredyt hipoteczny na nieruchomość, która jeszcze nie ma księgi wieczystej? Rozwiązaniem jest ekspektatywa prawa własności! Na jej podstawie można zaciągnąć kredyt hipoteczny, jednak nie w każdym banku – jest to produkt bardziej ryzykowny niż hipoteka na istniejącej nieruchomości. Podobnie sprawa ma się w przypadku cesji praw z umowy deweloperskiej. To sytuacja, w której kupujemy przyszłe prawo własności lokalu od osoby trzeciej, która ma umowę z deweloperem. Taka umowa również nie zostanie skredytowana przez wszystkie banki. W kwestii zakupu nieruchomości bez księgi wieczystej niezbędna jest więc ekspektatywa, a kredyt hipoteczny może pomóc sfinansować zakup prawa własności.

Prawo ekspektatywy jest zbywalne, co oznacza, że możesz je sprzedać. Musisz jednak pamiętać o kilku zasadach. Przede wszystkim taka transakcja musi mieć formę aktu notarialnego (pod rygorem nieważności). Ponadto, jeśli przedmiotem ekspektatywy jest lokal spółdzielczy, to można ją sprzedać jedynie wraz z wkładem budowlanym. Co więcej, zbywca traci członkostwo w spółdzielni.

Zbycie ekspektatywy wiąże się z jeszcze jedną ważną kwestią – podatkową. Nie obowiązują tutaj zwolnienia z PIT. Nie jest to dosłowna sprzedaż nieruchomości, zatem musimy pamiętać o opłatach do fiskusa. Przy zbyciu ekspektatywy podatek dochodowy płacimy na zasadach ogólnych. Obowiązuje też podatek od czynności cywilnoprawnych.

Ekspektatywa nieruchomości brzmi jak bezpieczny sposób zakupu mieszkań deweloperskich. Czy rzeczywiście tak jest? Ekspektatywa gwarantuje, że w sytuacji bankructwa dewelopera masz prawo do zwrotu należności. Między innymi w tym celu działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Ekspektatywa jest więc pewnego rodzaju ochroną transakcji.

Wiesz już, czym jest omawiane w artykule pojęcie, jak działa ekspektatywa i co ma wspólnego z kredytem hipotecznym. To ważne informacje, które pozwolą swobodniej funkcjonować na rynku finansowym czy mieszkaniowym.