Czym jest odwrócona hipoteka?

Odwrócona hipoteka to specjalny produkt finansowy skierowany głównie do osób starszych, które posiadają własne mieszkanie lub dom i chcą zamienić część jego wartości na gotówkę, nie sprzedając nieruchomości.

Jak działa odwrócona hipoteka? Właściciel zaciąga kredyt hipoteczny, ale w przeciwieństwie do klasycznej hipoteki nie spłaca rat na bieżąco. Bank wypłaca pieniądze w formie jednorazowej kwoty, comiesięcznej renty lub linii kredytowej. Mimo że bank staje się wierzycielem hipotecznym, właściciel nadal mieszka w swoim domu i zachowuje prawo własności, nie musi go sprzedawać ani opuszczać, dopóki żyje.

Spłata odwróconej hipoteki następuje zwykle dopiero po śmierci właściciela lub w momencie sprzedaży nieruchomości. Wówczas należy zwrócić pożyczoną kwotę wraz z naliczonymi odsetkami, a nadwyżka ponad wartość kredytu trafia do spadkobierców. Wysokość dostępnej kwoty zależy od wartości nieruchomości, wieku właściciela oraz oprocentowania kredytu i zwykle wynosi od 20 do 60% wartości domu lub mieszkania.

Należy pamiętać, że koszty odwróconej hipoteki mogą być wyższe niż w przypadku standardowego kredytu hipotecznego, a spadkobiercy muszą liczyć się z koniecznością spłaty zadłużenia po śmierci właściciela.

Odwrócona hipoteka jest przeznaczona przede wszystkim dla osób starszych, które posiadają własne mieszkanie lub dom i potrzebują dodatkowych środków finansowych na życie, leczenie czy inne wydatki, nie chcąc przy tym sprzedawać nieruchomości ani się przeprowadzać. W większości przypadków banki oferują ją osobom w wieku od około 60-65 lat, szczególnie emerytom z niskimi emeryturami, choć minimalny próg wiekowy może się różnić w zależności od instytucji finansowej.

Odwrócona hipoteka może brzmieć skomplikowanie, ale jej działanie opiera się na dość prostych krokach:

1. Złożenie wniosku – osoba zainteresowana składa w banku wniosek o odwróconą hipotekę.
2. Wycena nieruchomości – jeśli bank jest zainteresowany zawarciem umowy, zleca profesjonalną wycenę domu lub mieszkania.
3. Ustalenie warunków wypłaty świadczenia – na podstawie wartości nieruchomości ustala się m.in.: wysokość wypłat, formę wypłaty (jednorazowo lub w ratach), okres wypłacania świadczenia.
4. Podpisanie umowy – po zaakceptowaniu warunków przez obie strony następuje podpisanie umowy.
5. Wpis hipoteki do księgi wieczystej – bank dokonuje wpisu hipoteki zabezpieczającej w księdze wieczystej nieruchomości.
6. Brak zmian w użytkowaniu nieruchomości – właściciel nadal mieszka w swoim domu i korzysta z niego tak jak dotychczas, bez konieczności wyprowadzki.
7. Wypłata świadczeń – bank zaczyna wypłacać uzgodnione środki: jednorazowo lub w formie comiesięcznej renty.

Co, jeśli zdecydowaliśmy się na odwróconą hipotekę, ale z różnych względów po jakimś czasie okazało się, że nie jest to dla nas odpowiednie rozwiązanie? Jakie mamy w takiej sytuacji możliwości? W każdej chwili możemy złożyć wypowiedzenie umowy z bankiem, co doprowadzi do usunięcia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Będziemy jednak musieli zwrócić bankowi całą wypłaconą nam dotychczas sumę, wraz z odsetkami.

Z uwagi na rzeczoną hipotekę bank ma prawo przejąć nieruchomość, sprzedać ją i w ten sposób uregulować należność, jaką miał wobec niego jej poprzedni właściciel (a więc kapitał, który został mu pożyczony, a także odsetki i inne opłaty).

Jeśli okaże się, że nieruchomość udało się sprzedać, za więcej niż wynosił dług, na otrzymanie nadwyżki mogą liczyć spadkobiercy zmarłego. Co jednak, jeśli spadkobiercy chcieliby przejąć prawo do nieruchomości, choćby z uwagi na sentyment wobec niej? Mają oni taką możliwość, muszą jednak w tym celu spłacić hipotekę, a więc uregulować całość zadłużenia.

Chociaż odwrócona hipoteka jest w Polsce uregulowana ustawowo, żaden bank nie zdecydował się dotąd wdrożyć jej do swojej oferty. Wynika to głównie z dużego ryzyka związanego z niepewnością co do momentu zwrotu środków oraz przyszłej wartości nieruchomości. Gdyby jednak banki oferowały ten produkt, musiałyby spełniać szereg obowiązków wynikających z przepisów.

Po pierwsze, bank odpowiadałby za rzetelną wycenę nieruchomości oraz przygotowanie jasnych warunków wypłaty świadczenia, niezależnie od tego, czy miałaby to być forma jednorazowa, czy wypłacana w ratach. Instytucja finansowa miałaby również obowiązek zabezpieczyć swoje roszczenia poprzez wpis hipoteki do księgi wieczystej, przy jednoczesnym zagwarantowaniu właścicielowi pełnego prawa do dalszego zamieszkiwania i użytkowania nieruchomości.

Bank musiałby także szczegółowo informować klienta o zasadach rozliczenia po jego śmierci, w tym o prawie spadkobierców do przejęcia nieruchomości po spłacie zadłużenia. Z kolei w sytuacji, gdy wartość sprzedaży nieruchomości przewyższyłaby wysokość zobowiązania, instytucja finansowa byłaby zobowiązana wypłacić nadwyżkę spadkobiercom.

Te obowiązki mają na celu ochronę klientów, ale jednocześnie wiążą się dla banków z dużą odpowiedzialnością i ryzykiem finansowym. To właśnie one sprawiają, że odwrócona hipoteka pozostaje w Polsce produktem istniejącym tylko teoretycznie.

Odwrócona hipoteka to rozwiązanie, które pozwala uwolnić część wartości zakumulowanej w nieruchomości i zamienić ją na dodatkowe środki.

Renta dożywotnia, zwana także dożywotnim świadczeniem pieniężnym, jest często mylona z odwróconą hipoteką, ale oba produkty różnią się istotnie.

Renta dożywotnia jest oferowana przez fundusze hipoteczne, a nie przez banki, i pozwala właścicielowi nieruchomości otrzymywać określoną sumę pieniędzy aż do śmierci. W zamian za to właściciel musi przenieść własność nieruchomości na fundusz od razu przy podpisaniu umowy, zachowując jedynie prawo do jej użytkowania do końca życia. Po jego śmierci nieruchomość nie należy już do spadkobierców i nie mogą jej odzyskać.

Odwrócona hipoteka natomiast jest produktem bankowym, w którym właściciel nieruchomości zachowuje pełne prawo własności i mieszka w niej do końca życia. Bank nakłada hipotekę na nieruchomość, a środki wypłacane są jednorazowo lub ratalnie, przy czym spłata kredytu następuje dopiero po śmierci właściciela lub w momencie sprzedaży domu. Spadkobiercy mogą odzyskać nieruchomość, spłacając pozostałe zadłużenie.

Obecnie żaden polski bank nie wprowadził odwróconej hipoteki do swojej standardowej oferty. Produkt ten formalnie istnieje i jest uregulowany prawnie w Polsce, ale w praktyce banki nie chcą go oferować ze względu na wysokie ryzyko finansowe. Trudno bowiem przewidzieć, jak długo właściciel nieruchomości będzie żył, a co za tym idzie – kiedy bank odzyska środki z hipoteki. Dodatkowo wartość nieruchomości może się zmieniać w czasie, co zwiększa niepewność inwestycji.

Odwrócona hipoteka to ciekawy sposób na podwyższenie swoich dochodów, przeznaczony głównie dla emerytów, którzy poszukują dodatkowych funduszy. To rozwiązanie może być atrakcyjne przede wszystkim dla tych osób, które nie posiadają bliskiej rodziny lub nie utrzymują z nią kontaktów, a więc nie zależy im, aby nieruchomość po ich śmierci trafiła do spadkobierców.

Opłacalność hipoteki odwróconej jest kwestią dyskusyjną. To, ile pieniędzy można dzięki niej otrzymać, zależne jest przede wszystkim od wartości nieruchomości, na którą chcemy nałożyć hipotekę, a także od naszego wieku. Tak więc na pytanie, czy warto zdecydować się na odwróconą hipotekę, nie ma łatwej odpowiedzi. Duże znaczenie mają indywidualne okoliczności, w których się znajdujemy.

Stany Zjednoczone czy Wielka Brytania to kraje, w których odwrócona hipoteka cieszy się dużą popularnością. W Polsce wiele osób nigdy nawet o takim pojęciu nie słyszało. Trudno się jednak temu dziwić, biorąc pod uwagę, że odwrócona hipoteka banków w dużej mierze nie interesuje, z uwagi na związane z nią ryzyko.

Alternatywą jest dożywotnie świadczenie pieniężne, ale ma ono swoje wady, takie jak przekazanie praw do nieruchomości od razu w momencie podpisania umowy. Jeśli posiadamy nieruchomość, to część naszego majątku jest w niej „zamrożona”. Decydując się na hipotekę odwróconą, zyskujemy dostęp do dodatkowych funduszy, nie tracąc przy tym swojego mieszkania lub domu.

W wielu przypadkach może to więc być opłacalne rozwiązanie, zwłaszcza jeśli nie mamy krewnych, którym chcielibyśmy przekazać nieruchomość po naszej śmierci.