Czym jest hipoteka przymusowa?

Jak wspomniano powyżej, często hipotekę utożsamiamy z kredytem hipotecznym, jednak w rzeczywistości nie musi ona być z nim wcale powiązana. Jest to bowiem ograniczone prawo do nieruchomości, które ustanawia się, aby zabezpieczyć jakąś wierzytelność: może nią być kredyt zaciągnięty na zakup nieruchomości objętej hipoteką, ale też zupełnie inny, niepowiązany z nią dług.

Hipoteka działa na bardzo prostej zasadzie: dopóki spłacamy wierzytelność w terminie, prawo wierzyciela do nieruchomości pozostaje ograniczone. Dopiero w momencie, kiedy przestaniemy spłacać dług, będzie miał on możliwość przejęcia nieruchomości i jej sprzedaży w celu odzyskania należnych mu środków.

W przypadku kredytu hipotecznego właściciel nieruchomości zgadza się na ustanowienie hipoteki, ponieważ jest to warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego. Jak wygląda to w przypadku hipoteki przymusowej? Jak łatwo można wywnioskować z jej nazwy, nie wymaga ona zgody właściciela nieruchomości, a jej nałożenie jest przymusowe. Hipoteka przymusowa ustanawiana jest na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu, ewentualnie postanowienia prokuratora. Prawną podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej jest ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.

Zadaniem hipoteki przymusowej jest danie wierzycielowi większej pewności i większych możliwości w zakresie odzyskania swojej należności. Dłużnik może nie mieć w danym momencie żadnych środków lub dochodów, natomiast sprzedaż nieruchomości zawsze będzie wiązała się z jakimś zyskiem, nawet jeśli okaże się on niewystarczający do pokrycia kwoty długu.

Ciężko jest, nawet po rozpoczęciu egzekucji komorniczej, odzyskać pieniądze od osób, które nie posiadają niczego szczególnie wartościowego i nie mają wysokich dochodów. Bywa jednak, że nawet osoba znajdująca się w bardzo trudnej sytuacji finansowej posiada jedno bardzo wartościowe mienie, a mianowicie nieruchomość (ponieważ na przykład ją odziedziczyła).

Hipoteka przymusowa jest korzystna dla wierzyciela, ponieważ daje większą pewność, że (o ile wartość nieruchomości drastycznie nie spadnie) uda mu się odzyskać większą część, jeśli nie całość należnej mu kwoty. Warto się więc zainteresować takim rozwiązaniem, pamiętając przy tym, że ustanowienie hipoteki przymusowej z reguły nie jest szybkie i proste, wymaga bowiem zaangażowania w sprawę sądu.

Pierwszym krokiem do ustanowienia hipoteki przymusowej jest uzyskanie tytułu wykonawczego. W tym celu konieczne będzie udanie się do sądu i udowodnienie, że dana osoba jest naszym dłużnikiem, ale nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań. Dla oszczędzenia czasu zarówno wierzycieli, jak i sędziów, tego typu sprawy coraz częściej załatwia się za pośrednictwem e-sądów.

Następnie uzyskany tytuł wykonawczy, a także poprawnie wypełniony wniosek o ustanowienie hipoteki przymusowej w księdze wieczystej nieruchomości dłużnika, muszą zostać złożone w odpowiednim dla miejsca zamieszkania sądzie, a mówiąc konkretniej, w jego wydziale ksiąg wieczystych.

Wysokość hipoteki przymusowej nie może przekraczać wysokości długu określonej we wspomnianym powyżej tytule wykonawczym. Do wysokości długu wlicza się nie tylko pożyczony kapitał, ale także wszelkie odsetki (w tym karne) i inne opłaty wobec wierzyciela, które powinniśmy uregulować.

Co jeśli na przykład dług wynosi 100 000 złotych, a wartość nieruchomości to 300 000 złotych? W takim wypadku wierzyciel ma prawo tylko do częściowego udziału w nieruchomości i nie może zatrzymać na własność całych 300 tysięcy, a jedynie kwotę równą wysokości długu.

Złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej można na dwa sposoby: samodzielnie do sądu bądź poprzez notariusza. Żeby jednak było to możliwe, musimy uzyskać zgodę na taką operację od wierzyciela, na rzecz którego hipoteka została ustanowiona.

Jeśli dług został już spłacony, wraz ze wszystkimi odsetkami i kosztami dodatkowymi, z uzyskaniem rzeczonej zgody nie powinniśmy mieć żadnego problemu. Jak można się domyślić, jest mało prawdopodobne, aby wierzyciel zgodził się na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, będącej dla niego dobrym zabezpieczeniem spłaty długu, przed jego uregulowaniem.

Wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej wiąże się z opłatą administracyjną w wysokości 100 złotych, czyli taką samą, jak w przypadku zwykłej hipoteki.

Czy można sprzedać nieruchomość z hipoteką przymusową? W teorii jest to dozwolone i możliwe, jednak w praktyce może okazać się bardzo trudne. Hipoteka dotyczy bowiem danej nieruchomości, nie jej właściciela, więc nie traci ważności nawet po dokonaniu sprzedaży. Nabywcy nie są zainteresowani zakupem nieruchomości obciążonych hipoteką, ponieważ w każdej chwili grozić im będzie, że nieruchomość zostanie przejęta, aby spłacić długi sprzedającego.

Zdarza się, że strony dochodzą do porozumienia i dochodzi do sprzedaży nieruchomości o kwotę pomniejszoną o wartość hipoteki, jest to jednak ryzykowne rozwiązanie. Najbezpieczniej jest unikać zakupu nieruchomości obciążonych hipoteką, co można zrobić dzięki dokładnemu sprawdzaniu ksiąg wieczystych interesujących nas domów lub mieszkań pod kątem zapisów o hipotece.

Kiedy myślimy o wierzycielach, zwłaszcza takich, na rzecz których nałożona może zostać hipoteka na nieruchomości, z pewnością myślimy w pierwszej kolejności o bankach, ewentualnie firmach pożyczkowych. Nie każdy zdaje sobie sprawę z faktu, że tego typu wierzycielem może być również instytucja publiczna, taka jak Urząd Skarbowy czy Zakład Ubezpieczeń Społecznych.

Niepłacenie składek czy podatków może skończyć się w taki sposób, że urzędy te wystąpią przeciwko nam do sądu, a następnie, tak jak w przypadku innych wierzycieli, uzyskają tytuł wykonawczy i zawnioskują o ustanowienie przymusowej hipoteki.

Hipoteka jest dużym obciążeniem psychicznym nawet w sytuacji, kiedy sami zgodziliśmy się na jej nałożenie. Nie da się ukryć, że hipoteka przymusowa potrafi być jeszcze większym źródłem stresu. Niestety, jeśli jesteśmy posiadaczami nieruchomości i borykamy się z zadłużeniem, którego nie jesteśmy w stanie spłacić w terminie, w pewnym momencie nasz wierzyciel może wystąpić do sądu i uzyskać tytuł wykonawczy, a następnie zawnioskować o ustanowienie przymusowej hipoteki.