Rekomendacja S – czym jest i co oznacza dla kredytobiorców?

Zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego dla sektora finansowego są ciągle aktualizowane, aby regulacje stanowiły odbicie bieżącej sytuacji na rynku. Zanim zajmiemy się jednak ostatnią nowelizacją Rekomendacji S, przyjrzyjmy się specyfice dokumentów tego typu. Czym są i jaką mają moc prawną? Sama nazwa „rekomendacja” może być odrobinę myląca. Sugeruje, że jest to zalecenie, do którego można, ale nie trzeba się stosować. W słowniku języka polskiego czytamy, że rekomendacja to pozytywna opinia o czymś lub o kimś. W rzeczywistości wydawane przez KNF rekomendacje to dokumenty wiążące dla instytucji będących pod nadzorem organu, czyli wszystkich banków działających w Polsce.

Rekomendacja S jest więc obowiązkowo przestrzegana przez sektor bankowy. To dokument na temat dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Co to oznacza w praktyce? Że regulacja wprowadza dla każdego banku jednolite praktyki w obszarze udzielania kredytów hipotecznych. Zmieniający się rynek wymusza konieczność ciągłego aktualizowania Rekomendacji S. Tekst jednolity, uwzględniający wszystkie poprawki, można znaleźć np. na stronie internetowej KNF.

Nowa Rekomendacja S to ostatnio modny temat, bo nowelizacja weszła w życie niedawno. Uwagi warte są jednak nie tylko wprowadzone zmiany, ale też pozostałe uregulowane w dokumencie kwestie. Zakres przedmiotowy regulacji jest szeroki i dotyczy następujących obszarów:

• relacje banku z klientami,
• wewnętrzna kontrola,
• ryzyko kredytowe związane z zobowiązaniami hipotecznymi (w tym jego identyfikacja, pomiar, ocena, monitorowanie i raportowanie),
• formy zabezpieczenia kredytów,
• zarząd i rada nadzorcza banku.

Co to oznacza w praktyce? Rekomendacja S wprowadza m.in. maksymalny czas trwania umowy – 25 lat (z możliwością wydłużenia do 35). Określa też najwyższą dopuszczalną wartość wskaźnika LTV (loan to value), czyli to, jaką część wartości nieruchomości może finansować kredyt hipoteczny. Obecnie jest to 80% (lub 90% przy dodatkowych zabezpieczeniach). Pozostałymi aspektami, w tym nowościami w Rekomendacji S 2023 zajmiemy się w następnych akapitach.

Nowelizacja Rekomendacji S z 19 czerwca 2023 roku niesie za sobą wiele istotnych zmian. Konieczność czy też potrzeba wdrożenia nowych przepisów wynikała z uruchomienia rządowych programów gwarantowanych kredytów hipotecznych: Bezpieczny Kredyt i Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Bardzo ważnym aspektem są udogodnienia pozwalające obliczać zdolność kredytową klientów z uwzględnieniem państwowych dopłat. Dzięki temu większa część kredytobiorców będzie mogła pozwolić sobie na kredyt. Obniżono też bufor bezpieczeństwa zmiany stopy procentowej dla tego rodzaju zobowiązań, dając bankom wolną rękę przy jego ustalaniu.

Kiedy wchodzi w życie Rekomendacja S? Tekst jednolity ogłoszono w czerwcu 2023 r., ale KNF dała bankom ponad rok na wprowadzenie zmian. To oznacza, że regulacje zostaną wdrożone w całym sektorze bankowym najpóźniej do 1 lipca 2024 r. Większość instytucji kredytowych nie odkłada jednak tych zaleceń na przysłowiową ostatnią chwilę. Instytucje kredytowe biorące udział w rządowych programach w dużej mierze już wprowadziły to, co zaleca Rekomendacja S. Wszystko po to, aby zwiększyć dostępność kredytów dla swoich klientów.

Ważnym aspektem związanym z kredytem mieszkaniowym jest pojęcie wkładu własnego, czyli udziału prywatnych środków klienta w finansowaniu zakupu nieruchomości. Co regulacje KNF mówią na ten temat? Nowelizacja Rekomendacji S z 2017 r. wprowadziła minimalną wysokość wkładu własnego i ustaliła ją na poziomie 20%. Jeśli będzie niższy, na brakującą część należy ustanowić dodatkowe zabezpieczenie (tylko do 10%). Najczęściej jest nim ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Nowa Rekomendacja S to dobra wiadomość dla tych, którzy planują zaciągnąć kredyt hipoteczny. Wprowadzone zmiany mają bowiem pozytywny wpływ na zdolność kredytową klientów. To wszystko za sprawą tzw. bufora na ryzyko stopy procentowej. O co dokładnie chodzi? Bufor to zabezpieczenie na wypadek zmiany rynkowego oprocentowania kredytów. Używa się go, obliczając zdolność kredytową potencjalnego kredytobiorcy – chodzi o prawdopodobieństwo, że będzie w stanie nadal spłacać kredyt, gdy zmienią się warunki.

Od roku 2022 konieczne było stosowanie bufora w wysokości aż 5 punktów procentowych. To spowodowało, że dostępność kredytów znacznie zmalała. W lutym 2023 przywrócono bufor do poziomu sprzed tej zmiany, do 2,5 punktów procentowych. Są to wartości minimalne, każdy bank może przyjąć w obliczeniach inny punkt odniesienia. Rekomendacja S 2023 przyniosła kolejną zmianę i więcej swobody w ustalaniu wartości bufora przez banki, dzięki czemu wskaźnik może przyjmować naprawdę niskie wartości, zwłaszcza przy kredytach z rządowym wsparciem.

Dużą część regulacji wprowadzonych przez Rekomendację S stanowią zalecenia obejmujące tematykę kredytów zaciąganych w obcych walutach. Konieczność wprowadzenia restrykcji dobitnie pokazał przykład frankowiczów. Gwałtowna zmiana kursu szwajcarskiej jednostki monetarnej w feralny „czarny czwartek” stycznia 2015 r. zobrazowała, jak duże jest ryzyko kursu walutowego przy zobowiązaniach dewizowych. Raty poszły w górę tak gwałtownie, że wielu kredytobiorców znalazło się na skraju bankructwa. Nowelizacja Rekomendacji S dotycząca kredytów walutowych weszła co prawda w życie już dwa lata wcześniej, ale wtedy przysłowiowe mleko już się rozlało. Najwięcej kredytów frankowych zaciągnięto bowiem w latach 2006-2008.

Co zaleca Rekomendacja S w kwestii zobowiązań dewizowych? Jednym z ważniejszych jej postanowień jest nakaz zgodności waluty ekspozycji kredytowej oraz dochodu kredytobiorcy. Chodzi zatem o to, żeby nie zadłużać się w jednostce monetarnej, w której nie zarabiamy. W ten sposób eliminujemy ryzyko kursowe, które, jak pokazała historia, może być naprawdę groźne. Frank szwajcarski to oczywiście tylko przykład, bo zagrożenie istnieje w przypadku każdego kredytu dewizowego.

Rekomendacja S 2023 była w dużej mierze podyktowana pojawieniem się rządowych programów kredytowych. Jednym z nich jest Bezpieczny Kredyt 2%. To oferta skierowana do ludzi młodych (do 45. roku życia). Ma na celu umożliwienie im zakupu pierwszego mieszkania w panujących obecnie trudnych warunkach rynkowych. Bezpieczny Kredyt przeznaczony jest tylko dla tych, którzy nigdy nie posiadali mieszkania ani domu, ani też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. Pomoc polega na tym, że państwo dopłaca do rat różnicę między oprocentowaniem rynkowym a ustaloną wartością. To oznacza, że kredytobiorca przez pierwsze 10 lat płaci de facto tylko 2% w modelu płatności malejących. Po tym czasie raty mają być zamienione na stałe.

Co wnosi Rekomendacja S? Bezpieczny Kredyt 2% to finansowanie, w ramach którego część rat spłaca za kredytobiorcę państwo. KNF uznała zatem, że należy ten fakt uwzględnić podczas obliczania zdolności kredytowej klienta. Zgodnie z przykładami przedstawionymi na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii, miesięczne płatności mogą być prawie o połowę niższe niż przy zwykłych kredytach rynkowych. Warto zatem wziąć to pod uwagę, rozważając, czy dana osoba będzie w stanie spłacać zobowiązanie. Kredyty hipoteczne na wyższe kwoty będą bardziej dostępne dzięki zwiększonej zdolności kredytowej. Rekomendacja S pozwala też ustalać bufor bezpieczeństwa w sposób mniej rygorystyczny w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2% – również dzięki temu większa liczba kredytobiorców będzie mogła sobie pozwolić na wymarzone pierwsze cztery kąty.