Korzystniejszy kredyt hipoteczny dzięki negocjacjom z bankiem – czy to możliwe?

Całkowity koszt kredytu hipotecznego może w wielu przypadkach wynieść nawet kilkaset tysięcy złotych. Nie oznacza to od razu, że sam kredyt jest drogi. Po prostu kredyty hipoteczne są zobowiązaniami długoterminowymi (obecnie można je zaciągnąć nawet na 35 lat, a kiedyś możliwy był kredyt na jeszcze dłuższy okres), a im dłużej naliczane są odsetki, tym droższy będzie kredyt, nawet jeśli został udzielony na korzystnych warunkach.

Na koszt kredytu hipotecznego składa się wiele czynników, a mianowicie:

• oprocentowanie kredytu (w tym zmienna stopa procentowa WIBOR i marża banku),
• prowizja za udzielenie kredytu,
• opłata przygotowawcza,
• inne opłaty (na przykład ubezpieczenie kredytu).

Zmienna stopa procentowa WIBOR jest niezależna od banku i będzie obowiązywała nas taka sama jej wysokość, niezależnie od tego, na którą ofertę kredytu się zdecydujemy. Istotne może być za to, czy bank będzie brał pod uwagę wskaźnik WIBOR 3M czy WIBOR 6M. Podczas gdy sam wskaźnik WIBOR aktualizowany jest każdego dnia, WIBOR 3M i 6M są aktualizowane, jak wskazują ich nazwy, co trzy i sześć miesięcy. Dzięki temu kredytobiorca nie musi się martwić, że wysokość raty będzie ulegać zmianie z miesiąca na miesiąc, a jedynie co trzy miesiące lub pół roku.

Marża banku to jedno z głównych źródeł jego zarobku z udzielania kredytów hipotecznych, a jej wysokość zależy właśnie od niego. Oznacza to, że negocjacja marży kredytu hipotecznego jest jak najbardziej możliwa. W ostatnich latach oscyluje ona w okolicach poniżej 2%, co może się wydawać bardzo niewielką sumą, ale musimy pamiętać, że mówimy tutaj o kredycie udzielanym zazwyczaj na kilka dekad i bardzo wysokie kwoty, a więc nawet 2%-owa, pozornie niewielka marża na przestrzeni lat będzie oznaczała dziesiątki, jeśli nie setki tysięcy złotych. Dlatego też nawet niewielka różnica w marży, rzędu 0,01 do 0,05%, może ostatecznie być dużą oszczędnością.

Prowizja za udzielenie kredytu pobierana jest jednorazowo, od razu po jego udzieleniu bądź w formie ratalnej. Niekiedy banki decydują się na całkowitą rezygnację z prowizji, aby uczynić ofertę bardziej atrakcyjną dla klientów, natomiast trzeba pamiętać, że w takim przypadku zazwyczaj w ramach rekompensaty wyższa jest marża banku.

Opłata przygotowawcza pojawia się coraz rzadziej, ale mimo wszystko warto o niej wspomnieć. Ma ona za zadanie wynagrodzić bankowi koszty związane z przygotowaniem umowy kredytowej i innych niezbędnych dokumentów, a także weryfikacją zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy.

Do innych opłat zaliczyć można koszty związane z dodatkowymi produktami bankowymi dobieranymi do kredytu, takimi jak ubezpieczenie czy karta kredytowa. Ubezpieczenie kredytu jest dobrowolne, chyba, że chcemy zaciągnąć kredyt z 10%-owym wkładem własnym. W takim przypadku musimy ubezpieczyć niższy wkład, jako że stanowi on większe ryzyko dla banku niż tradycyjny, 20%-owy wkład własny.

Nie wszystkie części kosztu kredytu można negocjować – nie podlega negocjacjom między innymi wysokość zmiennej stopy procentowej WIBOR (jako że, jak już wspomniano, nie ustala jej sam bank), a także konieczność zakupu ubezpieczenia w przypadku niskiego wkładu własnego. Dwa najważniejsze aspekty, które za to jak najbardziej można negocjować to:

• prowizja za udzielenie kredytu
• marża banku.

Jak już wspomniano, prowizja za udzielenie kredytu bywa mocno obniżana – nawet do zera – w ramach promocji organizowanej przez dany bank. Ogółem mówiąc, jej wysokość zależy od wielu czynników, takich jak wysokość wkładu własnego, okres spłaty kredytu czy kwota, którą chcemy pożyczyć.

Marża banku daje największe pole do negocjacji. Nawet jeśli jej wysokość została już raz obniżona, w ramach oferty promocyjnej, wciąż jest szansa, że uda nam się wynegocjować jej zmniejszenie. Na dłuższą metę będzie to dla nas bardzo opłacalne, ponieważ marża kredytu hipotecznego bezpośrednio wpłynie nie tylko na całkowity koszt kredytu, ale także wysokość comiesięcznych rat.

Negocjacje z bankiem, aby powiodły się po naszej myśli, wymagają wykorzystywania argumentów, które świadczą na naszą korzyść i przemawiają za tym, że warto zaoferować nam lepsze warunki kredytu. Warto się do nich dobrze przygotować i nie dać się od razu zbyć, tylko konsekwentnie dążyć do celu. Oczywiście, nie w każdym przypadku uzyskamy pożądany efekt, ale zawsze warto spróbować.

Chęć otrzymania lepszych warunków (niższej marży i/lub prowizji) możemy w pierwszej kolejności uzasadnić wysoką zdolnością kredytową. Można ją zdefiniować jako zdolność do terminowej spłaty zobowiązania. Każdy bank stosuje do jej wyliczenia nieco inne metody, natomiast zawsze brane są pod uwagę takie elementy jak dochody, wydatki czy historia kredytowa potencjalnego klienta. Jeśli mamy niewiele długów i znajdujemy się w dobrej sytuacji finansowej, warto zwrócić na to uwagę, ponieważ czyni nas to atrakcyjniejszym klientem, któremu warto pójść na rękę.

Banki dążą do tego, aby ich klienci posiadali jak najwięcej produktów finansowych w jednej instytucji, a więc na przykład zarówno konto bankowe, kartę kredytową i kredyt hipoteczny w tym samym banku. Lojalne korzystanie od lat z różnych usług potencjalnego kredytodawcy jest czymś, co również powinniśmy podkreślić podczas negocjacji.

Na naszą korzyść może działać również posiadanie wysokiego wkładu własnego – minimum 20%, a najlepiej jeszcze więcej. Pokazujemy w ten sposób, że jesteśmy odpowiedzialni finansowo i potrafimy oszczędzać, a przy tym zmniejszamy kwotę, którą musimy pożyczyć. Kredyt z niskim wkładem własnym zawsze będzie droższy, nie tylko z racji na to, że trzeba wykupić do niego ubezpieczenie, ale także dlatego, że bank traktuje takiego klienta jako mniej wiarygodnego i może zaoferować mu gorsze warunki.

O czym jeszcze warto pamiętać, jeśli planujemy prowadzić negocjacje z bankiem w celu uzyskania jak najlepszej oferty? Nie powinniśmy obawiać się przywoływać warunków, które zaproponowały nam inne banki lub które wiemy, że są u nich dostępne. Przy tym nie powinniśmy próbować oszukać negocjującego z nami konsultanta twierdząc, że otrzymaliśmy w innym banku nierealistycznie dobrą ofertę. Jego wiedza w zakresie polskiej bankowości z pewnością sprawi, że po prostu nam nie uwierzy. Negocjować kredyt hipoteczny trzeba zatem umiejętnie.

Jak widać, przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego jest spore pole na negocjacje z bankiem i zdecydowanie warto to robić. Najgorsze co może się zdarzyć to sytuacja, w której bank nie przychyli się do naszych próśb i nie otrzymamy lepszych warunków kredytu – nic w ten sposób nie tracimy. Zaś w najlepszym przypadku, dzięki obniżeniu marży bądź prowizji, możemy oszczędzić na przestrzeni lat bardzo duże sumy.