Czym jest odwrócona hipoteka?

W takim razie czym jest hipoteka odwrócona i czy warto z niej skorzystać? Dlaczego tak mało osób się na nią decyduje?

Zanim przejdziemy do tego, czym jest odwrócona hipoteka, warto doprecyzować, czym jest hipoteka w tradycyjnym znaczeniu. Hipoteka nałożona na nieruchomość sprawia, że w razie niespłacenia długu wierzyciel będzie mógł przejąć i sprzedać dom lub mieszkanie, aby odzyskać swoją należność. Hipotekę wykorzystuje się przede wszystkim do zabezpieczenia kredytów za zakup lub budowę domu lub mieszkania (bądź jego remont), gdzie dłużnikiem jest osoba prywatna bądź firma, a kredytodawcą bank.

Dłużnik nie otrzymuje od banku pieniędzy bezpośrednio, a są one przekazywane zbywcy nieruchomości. Jako, że jest to kredyt celowy, nie ma możliwości wykorzystania go na przykład na wakacje, sprzęt elektroniczny czy bieżące potrzeby. Odwrócona hipoteka, jak wskazuje już sama jej nazwa, działa w odwrotny sposób. W takim wypadku na nieruchomość również nakładana jest przez bank hipoteka. Jednak z racji na fakt, że dana osoba już dane mieszkanie lub dom posiada i nie musi go kupować bądź budować, fundusze są jej przekazywane bezpośrednio i na dowolny cel – ratalnie bądź w formie jednorazowej płatności. Co ważne, osoba decydująca się na odwróconą hipotekę nie musi otrzymanych funduszy w żaden sposób spłacać.

Warto bowiem wiedzieć, że odwrócona hipoteka pozwala zbywcy nieruchomości dalej w niej mieszkać i użytkować ją w dowolny sposób. Do momentu swojej śmierci pozostaje on bowiem wyłącznym właścicielem nieruchomości. Oznacza to możliwość uzyskania potencjalnie sporej sumy pieniędzy bez żadnych odczuwalnych negatywnych konsekwencji.

Wiemy już, jak działa odwrócona hipoteka. Na nieruchomość nakładana jest hipoteka, a jej właściciel może mieszkać w niej do końca swojego życia, a ponadto otrzymuje pewną sumę pieniędzy, której nie musi zwracać. Co w takim razie dzieje się z nieruchomością po jego śmierci? Z uwagi na rzeczoną hipotekę bank ma prawo przejąć nieruchomość, sprzedać ją i w ten sposób uregulować należność, jaką miał wobec niego jej poprzedni właściciel (a więc kapitał, który został mu pożyczony, a także odsetki i inne opłaty). Jeśli okaże się, że nieruchomość udało się sprzedać za więcej niż wynosił dług, na otrzymanie nadwyżki mogą liczyć spadkobiercy zmarłego. Co jednak, jeśli spadkobiercy chcieliby przejąć prawo do nieruchomości, choćby z uwagi na sentyment wobec niej? Mają oni taką możliwość, muszą jednak w tym celu spłacić hipotekę, a więc uregulować całość zadłużenia.

Odwrócona hipoteka na pierwszy rzut oka może wydawać się niejasnym i skomplikowanym procederem, ale w rzeczywistości działa ona na stosunkowo prostych zasadach. W pierwszej kolejności osoba zainteresowana musi złożyć odpowiedni wniosek, a jeśli bank będzie zainteresowany, konieczne będzie dokonanie profesjonalnej wyceny nieruchomości. Następnie, na podstawie oszacowanej wartości domu lub mieszkania, bank uzgodni ze zbywcą warunki wypłaty świadczenia, a przede wszystkim to, ile będzie ono wynosiło i przez jak długi czas będzie wypłacane. Jeśli uda się ustalić warunki satysfakcjonujące dla obu stron, podpisana zostanie umowa.

Do księgi wieczystej nieruchomości wpisana zostanie hipoteka, natomiast jej właściciel nie powinien odczuć żadnych negatywnych zmian – nie będzie musiał się wyprowadzić ani w żaden sposób zmieniać sposobu korzystania z domu czy mieszkania. Powinien za to odczuć pozytywne zmiany w formie otrzymania od banku uzgodnionej płatności, czy to jednorazowo, czy w comiesięcznych ratach.

W Polsce hipoteka odwrócona jest bardzo niszowym produktem i ciężko będzie znaleźć ją w ofercie jakiegokolwiek banku mimo, że istnieje ustawa regulująca funkcjonowanie tego typu hipotek w naszym kraju. Z czego to wynika? Przede wszystkim z niepewności samych banków, które odwróconą hipotekę kojarzą z wieloma różnymi zagrożeniami. Im dłużej żyć będzie zbywca danej nieruchomości, tym dłużej bank będzie musiał czekać na odzyskanie swojej należności, w związku z tym nie da się do końca przewidzieć czasu i wysokości zwrotu z takiej inwestycji.

Ponadto jest bardzo prawdopodobne, że w pewnym momencie między bankiem a częścią klientów, którzy wcześniej zdecydowali się na odwróconą hipotekę, wybuchną konflikty. Na przykład z uwagi na fakt, że dany senior zdecyduje, że jednak chciałby przekazać komuś (przykładowo członkowi rodziny) nieruchomość. Trzeba także zwrócić uwagę na fakt, że odwrócona hipoteka z zasady nie ma pełnić roli świadczenia dożywotniego. Chociaż możliwe jest wypłacanie jej ratalnie, to nie do końca życia, a przez wyznaczony okres (z reguły kilkunastu lat). Oznacza to, że w pewnym momencie wypłacanie świadczenia zostanie zaprzestane, co może doprowadzić do rozgrywania się batalii sądowych. Banki prawdopodobnie wychodziłyby z takich potyczek zwycięsko, natomiast mogłoby to znacznie zaszkodzić ich reputacji. Powyższe zagrożenia sprawiają, że same banki nie są szczególnie zainteresowane posiadaniem w swojej ofercie takiego produktu, jak hipoteka odwrócona. Również dla samych seniorów często nie jest to optymalne rozwiązanie.

Chociaż gwarantuje im ono sporą sumę pieniędzy bez żadnych negatywnych konsekwencji dla nich samych, to sprawia, że jeśli ich spadkobiercy będą chcieli nieruchomość przejąć, będą musieli za to zapłacić. Biorąc pod uwagę, że w Polsce przepisywanie swoich nieruchomości na dzieci czy wnuki jest standardem, dla wielu osób odwrócona hipoteka jest nieakceptowalna. W związku z tym na jej wykorzystanie decydują się z reguły osoby, które nie mają bliskiej rodziny bądź nie mają z nią dobrych stosunków.

Z hipoteką odwróconą związane są pewne warunki, natomiast nie są one zbyt wygórowane, tak więc większość osób nie powinna mieć problemu z ich spełnieniem. Żeby móc skorzystać z odwróconej hipoteki, musimy:

• mieć ukończone 18 lat
• posiadać pełnię zdolności do czynności prawnych
• być formalnym właścicielem bądź współwłaścicielem danej nieruchomości.

W przeciwieństwie do tradycyjnego kredytu hipotecznego, banku nie będzie interesowała nasza zdolność kredytowa, z uwagi na fakt, że i tak nie będzie od nas wymagana spłata powstałego zadłużenia.

Co, jeśli zdecydowaliśmy się na odwróconą hipotekę, ale z różnych względów po jakimś czasie okazało się, że nie jest to dla nas odpowiednie rozwiązanie? Jakie mamy w takiej sytuacji możliwości? W każdej chwili możemy złożyć wypowiedzenie umowy z bankiem, co doprowadzi do usunięcia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Będziemy jednak musieli zwrócić bankowi całą wypłaconą nam dotychczas sumę, wraz z odsetkami.

Renta dożywotna, czy też dożywotnie świadczenie pieniężne, często mylone jest z odwróconą hipoteką. Jednak w rzeczywistości mocno się one od siebie różnią. Renta dożywotnia udzielana jest nie przez banki, a przez tak zwane fundusze hipoteczne. Umożliwia ona otrzymywanie określonej sumy pieniędzy aż do śmierci, ale w zamian konieczne jest przeniesienie własności nieruchomości na wypłacający świadczenie fundusz – nie po śmierci, a wraz z podpisaniem umowy. Renty dożywotnie są znacznie słabiej uregulowane niż odwrócona hipoteka, mimo faktu, że odwróconych hipotek polskie banki nie oferują, za to istnieją i funkcjonują (chociaż nie cieszą się ogromną popularnością) fundusze hipoteczne.

Warto podkreślić, że w przypadku dożywotniego świadczenia pieniężnego nie mówimy o hipotece, a po prostu o przeniesieniu własności. Oznacza to, że po śmierci zbywcy jej spadkobiercy nie będą mieli możliwości odkupienia nieruchomości, jako że już od lat nie należała ona do spadkodawcy, a jedynie miał on prawo do jej użytkowania.

Odwrócona hipoteka to ciekawy sposób na podwyższenie swoich dochodów, przeznaczony głównie dla emerytów, którzy poszukują dodatkowych funduszy. To rozwiązanie może być atrakcyjne przede wszystkim dla tych osób, które nie posiadają bliskiej rodziny lub nie utrzymują z nią kontaktów, a więc nie zależy im, aby nieruchomość po ich śmierci trafiła do spadkobierców. Opłacalność hipoteki odwróconej jest kwestią dyskusyjną. To, ile pieniędzy można dzięki niej otrzymać, zależne jest przede wszystkim od wartości nieruchomości, na którą chcemy nałożyć hipotekę, a także od naszego wieku. Tak więc pytanie, czy warto zdecydować się na odwróconą hipotekę, nie ma łatwej odpowiedzi. Duże znaczenie mają indywidualne okoliczności, w których się znajdujemy.

Stany Zjednoczone czy Wielka Brytania to kraje, w których odwrócona hipoteka cieszy się dużą popularnością. W Polsce wiele osób nigdy nawet o takim pojęciu nie słyszało. Trudno się jednak temu dziwić, biorąc pod uwagę, że odwrócona hipoteka banków w dużej mierze nie interesuje, z uwagi na związane z nią ryzyko. Alternatywą jest dożywotnie świadczenie pieniężne, ale ma ono swoje wady, takie jak przekazanie praw do nieruchomości od razu w momencie podpisania umowy. Jeśli posiadamy nieruchomość, to część naszego majątku jest w niej „zamrożona”. Decydując się na hipotekę odwróconą, zyskujemy dostęp do dodatkowych funduszy, nie tracąc przy tym swojego mieszkania lub domu. W wielu przypadkach może to więc być opłacalne rozwiązanie, zwłaszcza, jeśli nie mamy krewnych, którym chcielibyśmy przekazać nieruchomość po naszej śmierci.